定義

以下の業種が該当します。

• 不動産管理（分譲マンションや賃貸物件の維持管理業務を受託）
• ビルメンテナンス（ビルの清掃・保守・機器運転などの維持管理業務を一括受託）
• 駐車場
• 戸建建設販売
• その他不動産関連事業（ビル清掃、不動産管理業向けSaaSなど）

市場規模・環境

不動産管理業務の対象となる分譲マンションの受託管理戸数（マンション管理業協会会員企業が各年4月時点で受託管理している戸数）は以下のように年々増加しています。ただし分譲マンションの新設は停滞気味です。 [1]

出典：マンション管理受託動向調査結果概要（マンション管理業協会）H30・R1・R2・R3・R4を基に弊社作成

賃貸物件の管理戸数も増加傾向にあります。[2]

出典：不動産業ビジョン2030 参考資料集（国土交通省）を基に弊社作成

ビルメンテナンス業(≒ビル管理業)の市場規模は2017年度から2019年度までプラス成長を続けてきましたが、2020年にはコロナ禍の影響でマイナスに転じています。ただし2021年度は回復に転じました。[3]

出典：ビル管理市場に関する調査を実施（2022年）(矢野経済研究所)を基に弊社作成

やや古いデータですが、不動産管理業、建物サービス業（ビルメンテナンスおよびビル清掃などの維持管理業務一部受託）、駐車場業の売上高は2017年まで以下のように推移しています。[4]

出典：サービス産業動向拡大調査・表番号1（e-Stat）を基に弊社作成

持家系（注文・分譲住宅）の新設着工戸数は、下図の通り中長期的に減少傾向にあります。
近年は概ね横ばいで推移していますが、今後は世帯数減少や平均築年数伸張、経済成長減速などの影響で明確な減少に転じると予測されています。[5]

出典：令和3年度　住宅経済関連データ(国土交通省)を基に弊社作成

一方、近年は借家系（一戸建て貸家・集合住宅・社宅など）の新設が比較的堅調です。
背景には単身世帯などの小規模世帯の増加や消費者の志向変化があると考えられます。

課題・展望

• 維持管理業務にあたる現場従業員の高齢化・人手不足
• 地域レベルでの再開発・スマート化事業への参画といった拡大戦略に関する重要性の高まり[8]
• 駐車場に関する供給過剰エリアの散在[9]

M&Aの件数

不動産業・住宅産業全体では、M&Aの件数（上場企業の適時開示情報で確認できるM&Aのうち、不動産業が買収対象となった件数）が以下のように推移しています。[10]
非上場企業同士のM&Aや不動産業・住宅産業による異業種買収などを加えると、件数はもっと大きくなります。

出典：M＆Aの主役交代!? 「製造業」が「サービス業」にトップの座を譲る(M&A Online)を基に弊社作成

M&Aが行われている背景

以下のような目的を達成する手段としてM&Aが活用されています。

• 既存事業拡大、不動産サービスのワンストップ化・総合化
• 不動産業務や物件のDX推進
• 建築・修繕などの技術力強化
• 不動産業と関連した新分野への参入
• 人材確保、後継者不在問題の解消

メリット

デメリット

譲渡企業

• 人材の離職防止、モチベーション向上
• 業法や労働法などに関するコンプライアンスの確認・強化
• 取引契約・委託契約の内容確認、適切なタイミングでの取引先・委託元への通知
• M&A・事業承継の早期検討
• 相性のよい譲り受け企業の選定

譲り受け企業

• M&A成立後を視野に入れた戦略策定・譲渡企業選定・交渉・契約
• 譲渡企業が抱えるリスクの精査と対応の検討
• 適切なスケジュールの検討

主な有名事例

[1]マンション管理受託動向調査結果概要（マンション管理業協会）
[2]不動産業ビジョン2030 参考資料集（国土交通省）
[3]ビル管理市場に関する調査を実施（2022年）(矢野経済研究所)
[4]サービス産業動向拡大調査・表番号1（e-Stat）
[5]令和3年度　住宅経済関連データ(国土交通省)
[6] 2040年度の住宅市場を予測（野村総合研究所）
[7] ビルメンテナンス情報年鑑2022（全国ビルメンテナンス協会）
[8] 住宅分譲業界の動向と今後の戦略の方向性（三井住友銀行）
[9] まちづくりと連携した駐車場施策ガイドライン（国土交通省）
[10]M＆Aの主役交代!? 「製造業」が「サービス業」にトップの座を譲る(M&A Online)
[11] 連結子会社の異動（レオパレス21）
[12] もりぞうの株式の取得（グランディーズ）
[13] 有価証券届出書（新規公開時）（スマサポ）
[14] 伊藤忠商事との資本業務提携契約締結（パラカ）