旅館の売却案件一覧やM&Aの相場、事例
更新日：2023年11月08日
M&A・事業承継
- 記事監修： 鈴木 裕太 (中小企業診断士)
当社はビジョナル（東証上場）
のグループ会社です
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旅館業界では、事業承継などを目的とした売却・M&Aが増えています。旅館の売却について、相場やメリット、最新の事例を徹底解説します。M&Aサクシードに登録されている旅館の売却案件も紹介しています。
旅館の売却を検討する経営者にとって、事業や株式の売却額は非常に気になる部分であると思います。
事前に売却価格の相場を知っておけば、買い手企業に旅館を安く買い叩かれるリスクを回避できます。
また、高い希望金額を買い手企業に提示して、交渉が頓挫する事態も避けやすくなるでしょう。
この章では、旅館・ホテルの一般的な価格相場や、類似する案件の相場を調べる方法、売却額を左右する要素を紹介します。
中小企業庁の「経営者のための事業承継マニュアル」によると、中小企業のM&Aでは「時価純資産+のれん代(年間利益に一定年数分を乗じたもの)」が企業価値として用いられるケースが多いとのことです。[1]
M&Aでは、売り手側の企業価値を基準に、売り手と買い手の交渉によって最終的な買収金額を決定します。
したがって、一般的な中小規模の旅館であれば、「時価純資産に2〜5年分の営業利益を足した金額」が売却価格の相場と言えます。
たとえば時価純資産の金額が5,000万円、営業利益(3年分平均)が2,000万円の場合、売却金額の相場は5,000万円+2,000万円×3年=1億1,000万円です。
旅館の売却金額は、立地や設備の充実度合いなどによっても変わるため、前述した計算式で算出した相場と大きくかけ離れたものとなるケースもあります。
そのため、自社が運営する旅館と条件が近い旅館について、どのくらいの金額で売却が成立したかを確認することも重要です。
立地やコンセプトなどの条件が似ている旅館の売却額を把握すれば、より的確に売却金額の相場感を掴めるでしょう。
過去に行われた旅館売却の価格は、各企業がM&Aを行う際に公表している資料(「〇〇株式会社の譲渡に関するお知らせ」などの主題であることが一般的)から確認できます。
また、M&Aのマッチングサイトや仲介会社が公表している募集案件や成約案件も参考になります。
M&Aの最終的な取引金額は、売り手と買い手の交渉によって決定します。
言い換えると、買い手企業にとって魅力的に見える旅館やホテルであるほど、売却価格は高くなる可能性があるのです。
旅館やホテルを高値で売却できる可能性を高めたいならば、売却価格を左右する要素(買い手から見た魅力)を理解し、それを強化することが重要です。
一般的には、以下の要素を有する旅館・ホテルであれば、売却価格が高くなりやすいと言われています。
ただし、「多額の負債を抱えている」などのマイナス要素があると、逆に買い手企業からの評価は下がる可能性が高いため注意しましょう。
旅館・ホテルを売却すると、主に下記4つのメリットを期待できます。
各メリットについて詳しく解説します。
帝国データバンクの『全国企業「後継者不在率」動向調査（2020年）』によると、旅館・ホテル業界の後継者不在率は60.7%に上ります。[2]
約6割の旅館・ホテルで後継者がいない状態に陥っており、業界全体で事業承継が課題となっています。
親族や会社内に後継者がいない状態が続けば、たとえ業績が好調であっても廃業に追い込まれる可能性があります。
一方でM&Aを行えば、旅館の事業や施設、会社ごと売却することで、第三者に事業承継できます。
常連客や食材などの調達先(取引先)にとっても、旅館・ホテルの存続は嬉しいメリットです。
後継者不足や経営状態の悪化を理由に廃業すると、旅館運営に貢献してきた従業員を解雇することになります。
安定的な収入源を失わせることになるため、従業員に多大な迷惑をかけるおそれがあります。
一方で旅館を売却すれば、買い手企業の下で従業員の雇用が継続されます。
自社よりも事業規模が大きい買い手企業に売却すれば、現在よりも従業員の雇用条件や労働環境が良くなる可能性もあります。
先ほどご説明したとおり、旅館の売却では時価純資産に数年分の営業利益を足した額の収益を獲得できます。
一度にまとまった金額の利益を獲得できるため、悠々自適な老後生活を送れる可能性があります。
もしくは、旅館の売却で獲得した現金を負債の返済に充てたり、新規事業の立ち上げ資金として活用したりすることも可能です。
大手の旅館・ホテルは、全国的な知名度や豊富な資金力、高いサービス品質・運営ノウハウなどを有しています。
M&Aによって大手グループの傘下に入れば、買い手企業が持つ上記の経営資源を活用しながら旅館事業を運営できるようになります。
そのため、集客力を高めることで、事業の成長スピードを加速させる効果が期待できます。
また、財務状況を安定させることも可能です。
[2] 全国企業「後継者不在率」動向調査（2020年）(帝国データバンク)
旅館・ホテルの売却を成功させるには、その業界について経営者自身が深く理解しておくことも大切です。
この章では、旅館業の定義や旅館とホテルの違い、旅館・ホテル業界の現状など、最低限知っておくべき事柄を説明します。
旅館業法第2条柱書では、旅館業を「旅館・ホテル営業、簡易宿所営業及び下宿営業」と定義しています。
同法第2条2〜5項では、旅館・ホテル営業、簡易宿所営業、下宿営業をそれぞれ以下のとおり定義しています。[3]
つまり、宿泊施設を有しており、かつ有料で人を宿泊させる事業を継続的に行っている事業者が「旅館業」に該当するのです。
厚生労働省が公表している「旅館業に関する規制について」によると、旅館とホテルには「客室面積」と「客室数」に大きな違いがあります(下図参照)。[4]
| 旅館 | ホテル |
|---|---|---|
客室の面積 | 7㎡以上/室 | 9㎡以上/室 |
客室数 | 5室以上 | 10室以上 |
つまり、比較的小規模な宿泊施設は「旅館」、一定以上の規模を有する宿泊施設は「ホテル」と区別できます。
また厚生労働省では、旅館とホテルを部屋の種別によっても分類しています(下記)。[5]
旅館は「和室メインで比較的規模が小さい宿泊施設」、ホテルは「洋室メインで旅館よりも規模が大きい宿泊施設」と認識しておくと良いでしょう。
2008年から2018年の10年間において、ホテルは9,603軒から10,402軒(+8.3％)まで増加した一方で、旅館は50,846軒から38,622軒(-24％)まで急速に減少しています。[6]
ホテルと旅館の間で明暗が分かれている理由の1つに、外国人観光客への対応があると考えられます。
同資料によると、2013年〜2017年にかけて訪日外国人観光客の数は2倍を超える増加を見せました。
しかし訪日外国人観光客の大半はホテルに宿泊しており、旅館への宿泊割合は1割程度と少ないのが現状です。
同資料では、旅館に宿泊する外国人観光客が少ない理由として、旅館における外国人観光客への対応がホテルと比較して遅れていることが指摘されています。
外国人観光客に対して行ったアンケートによると、その多くは日本の旅館に泊まりたいというニーズを持っているとのことです。
しかし一方で、小規模な旅館ほど「Wi-Fi環境の整備」や「ホームページの多言語化」など、外国人観光客が持つニーズへの対応が遅れています。
快適に宿泊できる環境が整っていないことが原因で、大半の外国人観光客は旅館ではなくホテルを選んでいると考えられます。
コロナウイルスの流行が収束した後は、再び訪日外国人観光客の増加が期待できます。
旅館が今後の宿泊業界で生き残るには、外国人観光客への対応が重要になると言えるでしょう。
[3] 旅館業法第2条(e-Gov)
[4] 旅館業に関する規制について(厚生労働省)
[5] 旅館業法概要(厚生労働省)
[6] 観光や宿泊業を取り巻く現状及び課題等について(観光庁観光産業課)
次に、旅館・ホテル業界におけるM&A・売却の件数と傾向をお伝えします。
MARR Onlineが公開している「不動産・ホテル業界のM&A動向（6）」によると、2020年度における不動産・ホテル業界のM&A件数は158件であり、2019年度の181件から12.7%減少しているとのことです。[7]
一方でM&Aの合計金額は6328億円であり、前年の4605億円から37.4％増加しています。
特にIN-IN型(国内企業同士のM&A)の金額は5577億円であり、過去最高を記録したとのことです。[7]
件数が減少している一方で合計金額が増えていることから、一件あたりの成約金額が大きいと推察できます。
本件のデータは不動産・ホテル業界を対象にしているものの、類似する事業モデルであることから、旅館業界にも同じ傾向があると言えるでしょう。
近年の旅館・ホテル業界におけるM&A・売却には、主に2つの傾向があります。
まず1つ目は、経営難や後継者不足を理由に、地方の旅館・ホテルによる大手企業への売却が活発化していることです。
帝国データバンクが公表している「宿泊業者の倒産動向調査 （2020 年度）」によると、2000年から2008年にかけて旅館・ホテルの倒産件数は右肩上がりに増加しました。[8]
この背景には、平成不況やリーマンショックなどの影響による経営難があると考えられます。
また2020年は、新型コロナウイルスの流行による外出自粛により、減少傾向だった倒産件数は急増しました。[8]
加えて、前述したように後継者不足に悩まされている中小の旅館・ホテルも増加傾向にあります。
こうした背景から、地方にある旅館が「事業承継」や「経営の安定化」を目的に、大手の旅館・ホテルとM&Aを行うケースが活発化していると言われています。
2つ目は、海外企業が観光地にある旅館やホテルを買収する事例が増えている点です。
訪日外国人観光客が増加したことにともない、観光地にある旅館に価値を見い出した海外企業・投資家が買収するケースが増えています。
また2020年以降は、新型コロナウイルスの感染拡大により、中国人投資家が経営難に陥っている旅館を買収する動きが活発になっています。
宿泊施設の売買を仲介しているホテル旅館経営研究所によると、2021年2月における中国人による買収案件の相談件数は、前年同月比で2.4倍まで増加したとのことです。[9]
地域経済への波及効果や雇用維持などに対する懸念はあるものの、経営難に陥っている売り手企業にとって、外国企業への売却は有用な手段となっていると言えます。
[7] 「不動産・ホテル業界のM&A動向（6）」国内再編本格化。三井不動産が攻勢(マールオンライン)
[8] 宿泊業者の倒産動向調査 （2020年度）(帝国データバンク)
[9] 中国人投資家、苦境の旅館に食指 2月の相談2倍も(日本経済新聞)
最後に、旅館事業の売却・M&A事例を厳選して7例紹介します。
過去に行われた売却事例では、M&Aの目的や売却に用いられる手法に対する理解を深めることができます。
旅館の売却を検討している方は、ぜひ実例を参考にしてみてください。
売り手の對山荘は、静岡県伊豆市にある旅館「修善寺温泉 ねの湯 対山荘」を経営する有限会社です。
買い手のアンドリゾートは、和歌山県に本社を置く旅館業の会社です。
同社は、関西エリアで知名度の高い4つの旅館(かつうら御苑、旅荘 海の蝶、万翆楼、花游)の経営を行っています。
アンドリゾートは、アフターコロナを見据えた経営の安定化を目的に、同じく旅館業を運営する對山荘とのM&Aを実施しました。
売り手側の目的は明らかにされていませんが、緊急事態宣言の発出により厳しい経営環境が続く旅館業界において、買い手と同様に経営を安定化するために会社売却したと考えられます。
本件のM&Aにより買い手側は、自社事業の全国展開につながるとしています。
2021年3月24日、売り手企業は株式譲渡のスキームを用いて、全株式をアンドリゾートに売却しました。
本件の会社売却により、對山荘はアンドリゾートの子会社となりました。
会社売却の金額は明らかにされていません。[10]
売り手の銀鱗荘は、小樽駅から車で10分という立地にある旅館です。
昭和14年に料亭旅館として創業した銀鱗荘は、北海道の文化財百選にも選ばれた由緒ある旅館です。
買い手のニトリは、北海道札幌市に本社を置く大手家具・インテリア用品の販売会社です。[11]
プレスリリースのタイトルを確認する限り、売り手側の目的は事業承継であったと考えられます。
一方で買い手のニトリは、小樽エリアの振興に貢献する目的で、異業種である旅館を買収したとのことです。
旅館を取得したことで、ニトリは「超一流のサービスを提供し、道内外および海外から観光客を招き入れる」と述べています。
ニトリのプレスリリースでは、株式会社銀鱗荘と東名観光株式会社から、銀鱗荘の「所有権」を取得すると記載されています。
したがって、当旅館の売却では「事業譲渡」のスキームが用いられたと考えられます。
取得した旅館については、ニトリの子会社であるニトリパブリックが運営しています。
売却金額は明らかにされていません。[12]
売り手の海里村上は、壱岐の港からタクシーで15分の立地にある温泉旅館です。
日本湾の絶景と地元素材をふんだんに使った料理が評判となり、2009年度にはJTB最優秀旅館賞を受賞しました。
買い手の温故知新は、ホテル・旅館のプロデュース事業や運営受託事業を運営する会社です。
同社が直営している「瀬戸内リトリート青凪」は、ミシュランガイドにて最高評価を得たことで有名です。
売り手側が運営する旅館は、九州でも屈指の人気を誇っていたため、売却した時点で業績不振には陥っていませんでした。
しかし前任のオーナーが体調面を理由に引退を決意したことで、後継者不在が課題となりました。
そこで同旅館は、事業承継を目的に温故知新への売却を実施しました。
一方で買い手の温故知新は、事業戦略の一環として「想いをつなぐ事業承継」を掲げていました。
本件の旅館買収も、その一環として行われたとのことです。
買い手側は、全オーナーが大切にしてきた経営理念や料理などを残しつつ、インターネットによる販売手法の導入などを新たに行うことで、地域の「誇り」になるような旅館に磨き上げるとしています。
2018年8月1日より、買い手側は売り手側から事業を承継し、旅館の運営を開始しました。
売却で用いられたスキームは明らかにされていません。
なお売却金額も非公表ですが、名旅館を手放す上で安すぎない水準とのことです。[13]
売り手の菊水は、京都市の南禅寺近くにある昭和30年創業の料理旅館です。
観光スポットの近くという好立地にあることや、優美な庭園を持っていることを強みとしています。
買い手のバルニバービは、街の特性を活かした「飲食店の企画・運営事業」や直営店運営で培ったノウハウを駆使した「飲食店プロデュース事業」、「オリジナルスイーツの生産・販売事業」などを展開する会社です。[14]
売り手の菊水は、当時赤字経営だったとのことです。[15]
したがって、経営難の状況を改善する目的で、店舗運営のノウハウを有するバルニバービに会社売却したと考えられます。
一方で買い手のバルニバービは、「自社が培ってきた開発力やデザイン力、店舗運営ノウハウ」と「菊水が守り続けてきた美しい庭園と伝統」を融合することで、「食をベースにした新たな付加価値」を創出できると考え、菊水から株式と旅館の敷地を取得しました。[16]
2017年9月に行われた菊水の売却では、株式譲渡の手法が用いられました。
菊水は70%の議決権(株式)を売却し、バルニバービの子会社となりました。[16]
売却金額は7,000円だったとのことです。[15]
なおバルニバービは、グループ全体における事業の選択と集中を行う目的で、菊水の全株式を他の法人に売却しました。[17]
買収後、順調に売上高は伸びていたものの、赤字が続いていたことや期待していたほど収益が伸びなかったことなどが、菊水を手放した理由だと考えられます。
売り手のえびす旅館は、京都市内で小規模な旅館を経営している会社です。
買い手のベストワンドットコムは、インターネット上でクルーズ旅行・船旅の商品を販売している会社です。[18]
ベストワンドットコムは、下記2つの目的でえびす旅館とのM&Aを実施しました。
M&A後は、クルーズ事業とのシナジー効果を見込める立地にえびす旅館を展開し、収益性を確保するとしています。
クルーズ船の利用者に旅館を提供できるようになるため、買い手にとっては自社サービスの利便性向上につながります。[19]
また売り手側の視点で見ても、買い手企業の資本やブランド・サービス力を用いて新規顧客を獲得できるようになった点で、メリットの大きいM&Aであったと言えます。
2018年12月に行われたえびす旅館の売却は、株式譲渡のスキームによって行われました。
具体的には、売り手の親会社である株式会社GLOBAL NETWORKが全株式を売却したことで、えびす旅館はベストワンドットコムの子会社となりました。
会社売却の金額は非公表です。[20]
売り手の大江戸温泉物語は、全国に23の温泉旅館と6温浴施設・テーマパークを展開する(2015年2月時点)大手温泉旅館チェーンです。
江戸文化を題材とした日帰り温泉やお得な宿泊料金が人気となり、2015年2月時点で年間利用者は500万人を記録していました。
買い手のベインキャピタルは、国際的に活動しているプライベート・エクイティ・ファンドです。
総額750億ドル以上に上る数種類のファンドを運用しており、日本ではすかいらーくやドミノピザ・ジャパンなどの大手企業に投資した実績があります。
ベインキャピタルは、訪日外国人観光客の増加で市場のさらなる成長が期待できる温泉旅館を取得する目的でM&Aを行いました。
M&A後は、自社が有する外国人向けの販促ノウハウの活用や新規出店の加速などを通じて、大江戸温泉物語の企業価値向上に向けた取り組みを進めるとしています。
一方で売り手企業にとっては、大手ファンドのノウハウや資金力を活用することで、独力で事業を行う場合よりも、成長スピードを加速させやすくなったと考えられます。
2015年に行われた大江戸温泉物語の会社売却では、株式譲渡の手法が用いられました。
代表取締役社長をはじめとした複数名がすべての株式を売却し、同社はベインキャピタルが助言するファンドが管理・運営している株式会社BCJ-18の子会社となりました。[21]
会社売却の金額は、負債も含めておよそ500億円とのことです。[22]
売り手の「桐のかほり 咲楽」は、静岡県の観光地である伊豆において予約困難となっている温泉旅館です。
買い手の小野写真館は、茨城県で写真館事業と結婚式場を運営している会社です。
当時売り手の旅館は、経営者の高齢化により事業承継の時期を迎えていました。
しかし旅館業は自由に休みを取れない業態であることもあり、子供たちに旅館を引き継いでもらうことが難しかったそうです。
そこで咲楽の経営者であった萩原様は、咲楽の思いや価値観に共感してくれた小野写真館への事業売却を実施しました。
一方で買い手側は、当時新型コロナウイルスの影響により、ブライダル事業の売上がおよそ40%も減少していました。
そこで、業態転換を目的に異業種である旅館とのM&Aを実施しました。
桐のかほり 咲楽の売却は、事業譲渡の手法を用いて行われました。
売り手側の相談先であった仲介会社がM&Aサクシードに案件を登録し、本件のM&Aが成約しました。
M&Aが完了した後、買い手である小野写真館は「旅館に併設されたウエディングフォトスタジオ」や「旅館全館を貸し切って行う挙式」を始めるなど、両社の強みを活かした事業の展開に成功しています。[23]
[10] アンドリゾート株式会社が有限会社對山荘「修善寺温泉 ねの湯 対山荘」を子会社化(アンドリゾート株式会社のプレスリリース)
[11] 会社概要(ニトリ)
[12] 「銀鱗荘」事業承継についてのご案内(ニトリホールディングス)
[13] 九州屈指の高級旅館「海里村上」を 株式会社 温故知新が事業承継(温故知新のプレスリリース)
[14] 事業案内(バルニバービ)
[15] バルニバービが7千円で買収した旅館「菊水」が業績に与えた影響(M&A Online)
[16] 株式会社菊水の株式取得（連結子会社化）に関するお知らせ(バルニバービ)
[17] 連結子会社の異動（株式譲渡）に関するお知らせ(バルニバービ)
[18] 会社概要(ベストワンドットコム)
[19] M&A（えびす旅館の⼦会社化）についての補⾜資料(ベストワンドットコム)
[20] 株式会社えびす旅館の株式の取得（子会社化）に関するお知らせ(ベストワンドットコム)
[21] ベインキャピタル、「大江戸温泉物語」の全株式取得で合意(ベインキャピタル)
[22] ベインキャピタル、大江戸温泉HD買収 訪日客に狙い(日本経済新聞)
[23] 【M&A事例】小野写真館様と旅館咲楽のシナジー効果とは？(M&Aサクシード)
旅館の売却では、後継者不足の解決や売却利益の獲得といったメリットを得られます。
また、大手企業の傘下に入ることで、経営の安定化や事業成長の加速も期待できます。
上記のメリットがあるため、他の業界と同様に旅館・ホテル業界のM&Aは活発に行われています。
旅館の経営に先行き不安を抱えている方や、後継者不足で悩んでいる方は、積極的に旅館事業の売却を検討してみてはいかがでしょうか？
（執筆者：中小企業診断士 鈴木 裕太 横浜国立大学卒業。大学在学中に経営コンサルタントの国家資格である中小企業診断士資格を取得(休止中)。現在は、上場企業が運営するWebメディアでのコンテンツマーケティングや、M&Aやマーケティング分野の記事執筆を手がけている）
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