不動産賃貸業・賃貸オーナー・貸家業の相場は、①公開されている成約事例での価格水準、②買い手が実際に使う値付け方法、③1社にどれだけの買い手が関心を示すかをあわせて見ると立体的に分かります。ただしこの業種は、賃料収入という「売上」の何倍か、ではなく、保有している物件の資産価値（含み益・純資産）で価格が決まる点に、まず注意が必要です。

まず、上場企業による買収のうち公開されている不動産賃貸・貸家・賃貸管理関連の成約事例を、売り手の年商規模別に整理しました。ここで注意していただきたいのは、この業種の価格は「年商（賃料収入）の何倍か」では決まらないという点です。表の倍率が規模の小さい帯で極端に大きく見えるのは、賃料収入は小さくても、その裏で大きな不動産資産（含み益）を保有しているためです。倍率そのものより、価格が保有物件の純資産価値で決まる構造をつかんでください。

M&Aサクシードのプラットフォームに見られる傾向

• 譲渡理由は「後継者不在」が約4割で最も多く、次いで「自社事業の選択と集中」「代表者の引退」が続く

• 所在地は首都圏を含む都市圏が中心だが、地方の物件保有会社にも買い手はつく

• 営業赤字の会社でも成約しており、黒字であることは必須条件ではない（保有資産の価値が評価されるため）

当社プラットフォームでの成約例（一部）

結論：不動産賃貸業・賃貸オーナー・貸家業の価格を決める最大の要素は、賃料収入（売上）の大きさではなく「保有している物件の含み益・純資産価値」です。買い手が引き継ぎたいのは、その物件そのものと、そこから生まれる安定した賃料収益だからです。

評価要素には序列があります。同じ要素でも、価格への効き方は同じではありません。

つまり、価格を上げたいなら順番があります。まず「保有物件の資産価値（含み益）を正しく把握・整理する」、次に「稼働率と賃料を安定させる」。賃料収入の規模を追うことは、価格の決め手にはなりにくいと考えてください。

結論：不動産賃貸業・貸家業へのオファーは、「時価純資産（保有物件を時価で評価し直した純資産）」を軸にした提示に集約されます。物件という資産を保有する業種だからこそ、買い手はまず資産価値を見ています。

M&Aサクシードの不動産賃貸・管理関連案件に届いたオファーで、買い手が提示した算定方法を集計すると、時価純資産を軸にした方法が最も多く見られました。保有する土地・建物を時価で評価し直す考え方が中心で、そこに賃料の利回りや収益力を加味する方法が続きます。

具体的にイメージすると

たとえば保有する物件を時価で評価し直した純資産が10億円なら、その純資産が価格の土台になります。ここに賃料の安定した収益力が加わると、評価はさらに押し上げられます。逆に、簿価のままで含み益を把握できていないと、本来の資産価値が価格に反映されないおそれがあります。

ここからいえることはシンプルです。価格を上げる直接的な方法は、①保有物件の含み益（時価と簿価の差）を正しく把握・整理しておくこと、②稼働率と賃料を安定させて収益力を示すことの2つです。物件の資産価値をあいまいにしたままだと、その分だけ評価も下がります。

結論：「賃貸業のうちの会社に買い手なんてつくのか」という不安は、データを見るとその心配は小さいといえます。不動産賃貸・管理関連の案件には1社あたり中央値6社の買い手がオファーを寄せています。

M&Aサクシードの不動産賃貸・管理関連案件のデータでは、1社あたり中央値で6社、多いケースでは80社を超える買い手がオファーを寄せています。物件という資産と安定した賃料収益を求める買い手が、幅広く存在することが背景にあります。

複数の買い手が同時に関心を示す状況は、条件交渉でも有利に働きます。まずは「自社にどんな買い手が、何社くらい関心を持つか」を知るところからで十分です。

市場に出ている不動産賃貸業・賃貸オーナー・貸家業の売り案件は多いのか、少ないのか

では、売り手側の供給はどうでしょうか。現在、M&A市場に売りに出ている不動産賃貸業・賃貸オーナー・貸家業関連の案件は約67件にのぼり、業種の中でも流通量が多い部類に入ります。

一方で、前述のとおり買い手の関心も厚く、1案件あたり中央値6社のオファーが集まります。売り案件も買い手も多い、取引が活発な市場です。ただし案件が多いということは、買い手が複数案件を比較できるということでもあります。強みを言語化し、他案件との違いを示せるかどうかが条件を分けます。

この需要の厚さを踏まえると、オファーの集め方が交渉条件を左右します。プラットフォームを使えば、複数の買い手が同じ期間に案件を検討するため、条件を見比べられるオファーがまとまって集まりやすくなります。相対で1社と向き合うのではなく、複数のオファーを並べて比較しながら進められる状態です。比較されている前提で買い手が条件を出す状況では、価格はもちろん、従業員の処遇や引き継ぎ期間についても、売り手の希望条件を軸に交渉を進めやすくなります。

ちなみに、市場に出ている案件の譲渡理由を見ると「後継者不在」が中心で、「選択と集中」も一定数あります。売却は特別な事情のある会社だけのものではなくなりつつあります。

実際にオファーを寄せた買い手のプロフィールを集計すると、買い手像はかなり具体的に見えてきます。

結論：不動産賃貸業・貸家業の買い手で最も数が多く、最も早く動くのは「同業の不動産・賃貸管理会社によるロールアップ型」です。物件という資産と管理戸数を面で増やせることが大きな動機だからです。

買い手は4タイプに分かれますが、出現頻度もスピードも価格の出し方も同じではありません。実名の事例とあわせて、重みづけして見ます。

つまり「同業に安く買い叩かれるのでは」という心配は実態と逆です。同業・不動産会社のロールアップ型は、物件・管理戸数・オーナーとの関係をまとめて引き継ぎたいからこそ、事業継続を前提に、競って手を挙げてきます。

買い手・売り手ともに公表されている成約事例です。中小規模の会社にそのまま当てはまる金額水準ではありませんが、「どんな会社が、なぜ評価されたか」物件の保有や賃貸管理のノウハウがどう評価されるかの具体像としてご覧ください。

結論：高く評価される会社と、伸びない会社を分けるのは、つきつめると一つの問い「保有している物件に、時価で見た資産価値（含み益）と安定した賃料収益があるか」です。

買い手の頭にあるのは、買収後の不安です。「引き継ぐ物件に本当に資産価値があるか」「賃料は安定して入り続けるか」「借入の返済は無理なく回るか」。この不安を小さくする要素は価格を押し上げ、不安を大きくする要素は価格を下げます。

同じ賃料収入でも、評価には差が出ます。

最初の2行（◎）が決定的です。「物件に含み益があるか」「賃料が安定して入っているか」この2つを整えるだけで、同じ賃料収入でも評価は変わってきます。

※ 当社の成約事例・買い手の取得理由から見られる傾向の整理です。LTVや稼働率などの具体的な閾値は個社ごとに異なります。

外部の裏付けとして、登録支援機関の中小M&A実績にもとづく公的統計を参照します。不動産賃貸業・貸家業に対応する区分として「不動産賃貸業・管理業」を参照します。この業種は物件という資産を保有するため、資産価値との対比を示すPBR（純資産に対する評価倍率）もあわせてご覧ください。

相場を見たら、次は「自社に実際どんなオファーが届くか」を確かめてみることもできます。

M&Aサクシードでは、相場を見たあと、気が向いたら試しにプラットフォームの会員企業からオファーを受け取ってみることができます。ここまでの相場の確認も、オファーの受け取りも、無料でご利用いただけます。

オファーを受け取るだけなら、契約は不要・決算書などの書類提出も不要・（オファー相手の企業に対して）会社名は匿名のままで利用できます。

「売却すると決めてから動く」のではなく、「オファーを見てから、どうするかを考える」という順序で進められます。

届くオファーには、「いくらで」だけでなく、次のような内容まで含めることができます。

• なぜ自社に関心があるのか（買い手の狙い・シナジー）

• 連帯保証はどうなるか

• 従業員はどうなるか（雇用の継続）

• 自分はいつまで経営に関わるか（引き継ぎ期間）

受け取れるオファーの一例

実際のオファーは、たとえば次のような形で届きます。

匿名なのはあなたの会社の社名だけ。オファーを送る買い手側は、社名・所在地（都道府県）・売上規模・M&A実績まで明かしています。だから「誰が、なぜ、いくらで」を確認したうえで、進めるかどうかを判断できます。

良いオファーが届いたときだけ、ご自身の判断で次のステップに進めます。もちろん、M&Aプロセスに詳しいM&Aサクシードの担当者と一緒に進めることもできます。

▶ まずは自社に近い不動産賃貸業・賃貸オーナー・貸家業の相場を見る（無料）
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▶ 匿名のまま、試しにオファーを受け取ってみる（契約・書類提出不要）
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相場を見たりオファーを受け取るのにお金はかかりますか？

相場の確認も、会員企業からのオファーの受け取りも無料です。契約や決算書の提出も不要で、オファー相手の企業に対しては会社名を匿名のまま利用できます。

売却を決めていなくても使ってよいですか？

問題ありません。むしろ決める前に、同業の相場や届くオファーを見ておくことで、続ける・伸ばす・譲るという選択肢を落ち着いて考えられます。オファーを見てから、どうするかを考える順序で進められます。

不動産賃貸業・賃貸オーナー・貸家業は赤字でも対象になりますか？

可能性はあります。買い手は赤字理由、人材の定着、顧客契約、改善余地を確認します。実際に営業赤字でも買い手がついた事例があります。

年商いくらから対象になりますか？

年商だけで決まりません。小規模でも、利益が出ている・顧客契約が安定している・買い手にとって魅力的な人材や資産を抱えている場合は対象になります。

売却価格は売上の何倍ですか？

売上倍率だけで見るのは適切ではありません。買い手のオファーでは、利益（EBITDA）を基準に手元現金を加える形が最も多く見られます。

不動産賃貸業・賃貸オーナー・貸家業の価格を最も左右するのは「保有物件の含み益・純資産価値」、次に「稼働率と賃料水準の安定」です。価格は年商（賃料収入）の倍率ではなく、保有する不動産の資産価値をもとに決まります。買い手のオファーは、物件を時価で評価し直す時価純資産法を軸にした提示に集約され、1社あたり中央値6社の買い手がオファーを寄せています。買い手の主役は、物件・管理戸数・オーナーとの関係をまとめて引き継ごうと競って手を挙げる同業・不動産会社のロールアップ型です。

そして、自社に実際どんなオファーが届くかは、匿名・無料で確かめられます。まずは相場を見て、気が向いたらオファーを受け取ってみる、その順序で、ご自身のペースで選択肢を広げてみてください。

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