倉庫業・物流センターはいくらで売れる？M&A売却相場・成約価格・買い手の顔をデータで解説 - M&Aサクシード

はじめに

「同業の倉庫業・物流センターが、いくらでM&Aされたのか」気になったことはありませんか。

倉庫業・物流センターの評価は、売上高だけでは決まりません。利益、人材の定着、事業の独自性や強み、顧客との契約継続性、そして買い手とのシナジーで変わってきます。同じ売上規模でも、評価が数倍違うことは珍しくありません。

この記事は、売却をすすめるものではありません。会社を続ける・伸ばす・いつか譲る、どの選択肢を考えるにしても、まず「自社が市場でどう見られているか」を知っておくことには意味があります。公開されているM&A成約事例と、M&Aサクシードのプラットフォームに届いた実際のオファーデータをもとに、その見方を解説します。

倉庫業・物流センターの相場は「3つの視点」で見える
売上規模別に見る倉庫業・物流センターの成約価格（公開成約事例ベース）
倉庫業・物流センターの価格を最も左右するのは「倉庫の立地・資産と、荷主との契約が残るか」
買い手の値付けは、ほぼ一つの式に集約される（M&Aサクシードのデータ）
1社あたり中央値9社、関心は確実に集まる（M&Aサクシードのデータ）
倉庫業・物流センターにオファーする買い手は、どんな会社か（M&Aサクシードのデータ）
倉庫業・物流センターの買い手は「同業・物流大手のロールアップ型」が主役（M&Aサクシードのデータ）
実名で見る成約事例（上場企業の適時開示より）
評価を分ける分岐点は、たった一つ
参考：公的統計から見る評価倍率
では、あなたの会社にはどんな評価がつき、どんなオファーが届くのか
よくある質問
まとめ
関連記事・参考ページ

倉庫業・物流センターの相場は「3つの視点」で見える

倉庫業・物流センターの相場は、①公開されている成約事例での価格水準、②買い手が実際に使う値付け方法、③1社にどれだけの買い手が関心を示すかをあわせて見ると立体的に分かります。

見る視点	わかること
① 成約事例での価格水準	上場企業による買収の公開事例では、規模の大きい会社は年商の0.4倍前後で推移。ただし立地や倉庫資産・3PL対応力しだいで年商を上回る評価もある
② 買い手の値付け方法	オファーでは「時価純資産（倉庫などの資産を時価評価）」と「EBITDA（利益）倍率」を軸にした提示が中心
③ 1社あたりの関心の集まり方	M&Aサクシードのデータでは、1案件に中央値9社の買い手がオファー

売上規模別に見る倉庫業・物流センターの成約価格（公開成約事例ベース）

まず、上場企業による買収のうち公開されている倉庫業・物流センター関連の成約事例を、売り手の年商規模別に整理しました。ただし公開事例として集計できたのは年商30億円以上の規模帯が中心で、年商30億円未満の中小規模については公開ベースの倍率テーブルをお示しできるだけの件数がありません。中小規模の相場観は、後述のオファーの値付け方法と、近い業種の公的統計を軸にご覧ください。

売り手の年商	年商に対する譲渡額の倍率（中央）	譲渡額の目安レンジ
30億円以上	約0.4倍	約8.8億円〜約573億円

M&Aサクシードのプラットフォームに見られる傾向

• 譲渡理由は「事業の成長（さらなる拡大）」「自社事業の選択と集中」「後継者不在」がそれぞれ見られる

• 所在地は首都圏に集まりやすく、買い手・売り手とも都市圏が中心

• 営業赤字の会社でも成約しており、黒字であることは必須条件ではない

当社プラットフォームでの成約例（一部）

事業の特徴	年商規模	成約額の目安
物流	1億〜2.5億円	約3,000万円
物流	2.5〜5億円	約5,000万円
倉庫運営	10〜25億円	約5.5億円

倉庫業・物流センターの価格を最も左右するのは「倉庫の立地・資産と、荷主との契約が残るか」

結論：倉庫業・物流センターの価格を決める最大の要素は、売上規模ではなく「倉庫の立地・保管能力（資産）と、荷主との契約が買収後も続くか」です。買い手が引き継ぎたいのは、代替のきかない立地・倉庫と、そこから生まれる安定収益だからです。

評価要素には序列があります。同じ要素でも、価格への効き方は同じではありません。

順位	評価要素	影響度	なぜそうなるか
1	倉庫の立地・保管能力と、荷主との契約の継続性	◎ 最重要	消費地に近い好立地・大型倉庫は代替がききにくく、資産価値そのものが評価される。荷主との契約が安定して続くほど、買い手は買収後の売上を読みやすい
2	営業利益（EBITDA）と倉庫の稼働（保管効率）	◎ 重要	買い手はEBITDA基準で値付けする。庫内の稼働・保管効率が高く利益が出ているほど、素直に価格が上がる
3	温度帯対応・3PL・流通加工への対応力	○	常温だけでなく冷蔵・冷凍に対応できる、3PLや流通加工まで担えると、参入障壁が高く差別化要素として評価される
4	荷主分散・代表非依存の運営体制	○	特定荷主への依存や代表個人への依存はリスクとして減点される。荷主が分散し、現場が自走できると評価が上がる
—	売上の大きさ（単体）	△ 効きにくい	売上が大きくても、借り倉庫中心で資産が薄い・低採算・特定荷主頼みだと評価は伸びにくい

つまり、価格を上げたいなら順番があります。まず「倉庫という資産と、荷主との契約が引き継げる状態」を作り、次に「稼働を上げて利益を残す」。売上規模を追うのはその後です。

買い手の値付けは、ほぼ一つの式に集約される（M&Aサクシードのデータ）

結論：倉庫業・物流センターへのオファーは、「時価純資産（倉庫などの資産を時価で評価）」と「EBITDA（利益）倍率」を軸にした提示に集約されます。倉庫という資産を持つ業種だからこそ、買い手は資産価値と収益力の両面を見ています。

M&Aサクシードの倉庫・物流関連案件に届いたオファーで、買い手が提示した算定方法を集計すると、時価純資産を軸にした方法と、EBITDA倍率を軸にした方法がともに多く見られました。倉庫・土地などの資産を時価で評価し直す考え方と、利益（EBITDA）を基準にする考え方が併存しています。

買い手が提示する算定方法（多い順）	位置づけ
時価純資産＋営業利益の数年分	倉庫・土地などの資産を時価で評価し直し、そこに収益力（営業利益の数年分＝のれん）を加える方法
時価純資産法	保有する倉庫・土地・設備などの資産を時価で評価し直した純資産を基準にする方法
EBITDA × 倍率（＋手元現金）	利益（EBITDA）に一定の倍率を掛け、手元現金を加える方法。収益力が厚いほど価格が伸びる
純資産＋営業利益の数年分	帳簿上の純資産に、のれん（営業利益の数年分）を加える方法

具体的にイメージすると

たとえば時価で評価した純資産が2億円で、これに営業利益の数年分（のれん）を加える形が、オファーの初期レンジの土台になります。倉庫や土地を保有している会社ほど、この資産評価が価格を下支えします。

ここからいえることはシンプルです。価格を上げる直接的な方法は、①倉庫・土地などの資産価値を正しく把握・整理しておくこと、②稼働を上げて利益（EBITDA）を厚くしておくこと、の2つです。逆に、資産の実態が不明確だったり利益を圧縮していると、その分だけ評価も下がります。

1社あたり中央値9社、関心は確実に集まる（M&Aサクシードのデータ）

結論：「うちのような会社に買い手なんてつくのか」という不安は、データを見るとその心配は小さいといえます。倉庫・物流関連の案件には1社あたり中央値9社の買い手がオファーを寄せています。

M&Aサクシードの倉庫・物流関連案件のデータでは、1社あたり中央値で9社、多いケースでは30社を超える買い手がオファーを寄せています。倉庫という資産と物流機能を求める買い手が幅広く存在することが背景にあります。

1案件あたりのオファー買い手数	実績（M&Aサクシード）
中央値	9社
平均	約9.5社
最も多かった案件	31社

複数の買い手が同時に関心を示す状況は、条件交渉でも有利に働きます。まずは「自社にどんな買い手が、何社くらい関心を持つか」を知るところからで十分です。

市場に出ている倉庫業・物流センターの売り案件は多いのか、少ないのか

では、売り手側の供給はどうでしょうか。現在、M&A市場に売りに出ている倉庫業・物流センター関連の案件は約18件と、決して多くありません。

一方で、前述のとおり買い手の関心は厚く、1案件あたり中央値9社のオファーが集まります。供給が少なく、需要が厚い——つまり売り手優位の需給構造です。売り案件の希少性が買い手間の競争を生みやすく、複数オファーを比較して条件を引き上げられる可能性が相対的に高い業種といえます。

こうした買い手の厚みは、交渉の場面で具体的な意味を持ちます。M&Aサクシードのようなプラットフォームでは、複数の買い手が同時に案件を検討するため、比較できるオファーを同じ期間に集めやすくなります。1社ずつ順番に打診して回るのではなく、複数のオファーを手元に並べて、価格や条件を見比べながら交渉相手を選べる状態をつくれます。オファーが複数並ぶと、買い手も他社と比較されていることを前提に条件を出すため、価格だけでなく、社名・屋号の存続や従業員の雇用継続といった条件面でも、売り手の希望をのんでもらいやすくなります。

なお、売りに出ている案件の譲渡理由としては「後継者不在」が最も多く、「事業拡大・成長戦略」がそれに続きます。事業や業績に問題があって売りに出るケースばかりではない、という点は売り手・買い手双方にとって押さえておきたいポイントです。

倉庫業・物流センターにオファーする買い手は、どんな会社か（M&Aサクシードのデータ）

実際にオファーを寄せた買い手のプロフィールを集計すると、買い手像はかなり具体的に見えてきます。

買い手の属性	実際の傾向
売上規模	10〜30億円が最多。100億円超の大手も多数で、幅広い規模の買い手が関心を寄せる
M&A経験	約8割が「M&A経験あり」。買い慣れたストロングバイヤーが中心
上場/非上場	非上場が多数。東証プライム・スタンダード等の上場企業も含まれる
エリア	東京が最多。大阪・愛知・静岡・埼玉など、物流拠点が集まる地域が続く
業種	同業の倉庫・運送・3PL事業者が中心。EC・小売や、物流機能の内製化を狙う事業会社も

倉庫業・物流センターの買い手は「同業・物流大手のロールアップ型」が主役（M&Aサクシードのデータ）

結論：倉庫業・物流センターの買い手で最も数が多く、最も早く動くのは「同業の倉庫・運送・物流大手によるロールアップ型」です。EC物流の拡大と人手不足のいま、倉庫という拠点とそこで働く人材を面で確保できることが大きな動機だからです。

買い手は4タイプに分かれますが、出現頻度もスピードも価格の出し方も同じではありません。実名の事例とあわせて、重みづけして見ます。

買い手タイプ	位置づけ	実名の例（売上規模）	売り手から見た特徴
同業（倉庫・運送・物流大手）ロールアップ型	◎ 最多・最速	SBSホールディングス（東洋運輸倉庫・ブリヂストン物流を取得）／安田倉庫（帝人物流を取得）／セイノーHD・ヤマトHD	倉庫・拠点・雇用・荷主をまとめて引き継ぎたい。事業継続を前提に競って手を挙げる
3PL・EC物流の拡大企業	○ 価格が出やすい	丸和運輸機関（3PLのＭ・Ｋロジを取得）	EC・低温・医薬など成長する物流領域の機能を取り込み、拠点網を拡大
異業種・事業会社（EC・小売・メーカー等）	○ シナジー次第で高値	ジェイドグループ（物流機能を持つEC関連会社を取得）	自社の物流を内製化し、サプライチェーンを強化
投資ファンド・物流不動産系	△ 限定的だが存在	—（物流施設・不動産の需要を背景に一定数）	物流施設の資産性に着目した投資・ロールアップの起点

つまり「同業に安く買い叩かれるのでは」という心配は実態と逆です。同業・物流大手のロールアップ型は、倉庫という拠点と荷主・人材をまとめて引き継ぎたいからこそ、雇用継続を前提に、競って手を挙げてきます。

実名で見る成約事例（上場企業の適時開示より）

買い手・売り手ともに公表されている成約事例です。中小規模の会社にそのまま当てはまる金額水準ではありませんが、「どんな会社が、なぜ評価されたか」倉庫の立地・資産や荷主・ノウハウがどう評価されるかの具体像としてご覧ください。

売り手の事業	売り手売上	買い手（売上規模）	譲渡額	評価の軸
倉庫・通関・貨物運送取扱業（東洋運輸倉庫）	約24.4億	SBSホールディングス（約4,481億）	72億	首都圏臨海部の大型倉庫という立地・資産を評価（機械化・自動化倉庫の拠点強化）
倉庫業・化学品物流（帝人物流）	約93.5億	安田倉庫（約751億）	65億	西日本の倉庫・輸配送ネットワークと化学品物流のノウハウ・顧客基盤
倉庫業・EC/D2C向け3PL（Ｍ・Ｋロジ）	約106.5億	丸和運輸機関（約2,084億）	40.7億	EC・低温食品物流の3PLノウハウと高効率な倉庫設備
コントラクト・ロジスティクス（ナカノ商会）	約867.7億	ヤマトホールディングス（約1兆7,627億）	469億	保管・庫内作業・物流施設サブリースを一貫提供する法人顧客基盤

評価を分ける分岐点は、たった一つ

結論：高く評価される会社と、伸びない会社を分けるのは、つきつめると一つの問い「あなたが抜けても、倉庫（拠点）と荷主は残るか」です。

買い手の頭にあるのは、買収後の不安です。「買った後も倉庫を使い続けられるか」「主要な荷主が離れないか」「現場が回らなくならないか」。この不安を小さくする要素は価格を押し上げ、不安を大きくする要素は価格を下げます。

同じ年商5億円でも、評価には差が出ます。

価格を押し上げる（買い手の不安を消す）	価格を下げる（買い手の不安を増やす）
◎ 消費地に近い好立地・自社保有の倉庫がある	◎ 借り倉庫中心で、契約更新・立地に不確実性がある
◎ 荷主との契約が安定して続いており、荷主が分散している	◎ 特定の荷主への依存が高く、契約終了の影響が大きい
○ 冷蔵・冷凍や3PL・流通加工まで対応でき、差別化がある	○ 常温・保管のみで、価格競争になりやすい
○ 代表が抜けても現場・営業・管理が回る	○ 代表個人に荷主対応・現場管理が集中している
○ 稼働率・保管効率が高く、利益が継続的に出ている	△ 契約書・労務・財務情報が整理されていない

最初の2行（◎）が決定的です。「倉庫という拠点が引き継げるか」「荷主が残るか」この2つを整えるだけで、同じ業績でも評価は変わってきます。

※ 当社の成約事例・買い手の取得理由から見られる傾向の整理です。立地評価や荷主分散などの具体的な閾値は個社ごとに異なります。

参考：公的統計から見る評価倍率

外部の裏付けとして、登録支援機関の中小M&A実績にもとづく公的統計を参照します。倉庫業・物流センターに近い区分として「道路貨物運送業」（倉庫・物流を含む運送業の区分）を参照します。

参照業種（件数）	指標	第1四分位	中央値	第3四分位
道路貨物運送業（67件）	EV/EBITDA	3倍	5.9倍	12.7倍
道路貨物運送業（65件）	PER	7.2倍	11.5倍	25倍
道路貨物運送業（85件）	PBR	0.7倍	1.1倍	1.5倍

では、あなたの会社にはどんな評価がつき、どんなオファーが届くのか

相場を見たら、次は「自社に実際どんなオファーが届くか」を確かめてみることもできます。

M&Aサクシードでは、相場を見たあと、気が向いたら試しにプラットフォームの会員企業からオファーを受け取ってみることができます。ここまでの相場の確認も、オファーの受け取りも、無料でご利用いただけます。

オファーを受け取るだけなら、契約は不要・決算書などの書類提出も不要・（オファー相手の企業に対して）会社名は匿名のままで利用できます。

「売却すると決めてから動く」のではなく、「オファーを見てから、どうするかを考える」という順序で進められます。

届くオファーには、「いくらで」だけでなく、次のような内容まで含めることができます。

• なぜ自社に関心があるのか（買い手の狙い・シナジー）

• 連帯保証はどうなるか

• 従業員はどうなるか（雇用の継続）

• 自分はいつまで経営に関わるか（引き継ぎ期間）

受け取れるオファーの一例

実際のオファーは、たとえば次のような形で届きます。

会社名	株式会社サクシードテック ※本記事用のサンプル表記
本社所在地	東京都
事業内容	首都圏を中心に事業を展開し、倉庫業・物流センターとの連携・取り込みに注力する企業。
売上高 / 従業員	100億円以上／ 1,001名以上
上場区分 / M&A実績	非上場／ 2〜5案件
関心を持った背景	弊社は人材・体制の強化を経営課題としており、貴社が強みとする領域は、まさに弊社が探し求めていた領域です。同エリアの営業・調達基盤と組み合わせることで強いシナジーが見込まれます。ぜひ早期に秘密保持契約を締結し、責任者同士の面談の機会を頂戴できれば幸いです。
買収金額の算定方法	時価純資産（倉庫などの資産を時価評価）＋営業利益の数年分／EBITDA倍率。対象会社の収益性をベースに株式評価。詳細はデューデリジェンスを通じて検討。
経営者の処遇	売り主様のご意向を全面的に尊重。従業員・取引先へのスムーズな承継のため、数ヶ月〜半年程度の引き継ぎ期間（顧問等）をご相談。形態は状況に合わせ柔軟に。
連帯保証の解除時期	クロージング時までに金融機関と調整し、前オーナー様の連帯保証を全て解除することを前提。

匿名なのはあなたの会社の社名だけ。オファーを送る買い手側は、社名・所在地（都道府県）・売上規模・M&A実績まで明かしています。だから「誰が、なぜ、いくらで」を確認したうえで、進めるかどうかを判断できます。

良いオファーが届いたときだけ、ご自身の判断で次のステップに進めます。もちろん、M&Aプロセスに詳しいM&Aサクシードの担当者と一緒に進めることもできます。

▶ まずは自社に近い倉庫業・物流センターの相場を見る（無料）
https://ma-succeed.jp/register/direct

▶ 匿名のまま、試しにオファーを受け取ってみる（契約・書類提出不要）
https://ma-succeed.jp/register/direct

よくある質問

相場を見たりオファーを受け取るのにお金はかかりますか？

相場の確認も、会員企業からのオファーの受け取りも無料です。契約や決算書の提出も不要で、オファー相手の企業に対しては会社名を匿名のまま利用できます。

売却を決めていなくても使ってよいですか？

問題ありません。むしろ決める前に、同業の相場や届くオファーを見ておくことで、続ける・伸ばす・譲るという選択肢を落ち着いて考えられます。オファーを見てから、どうするかを考える順序で進められます。

倉庫業・物流センターは赤字でも対象になりますか？

可能性はあります。買い手は赤字理由、人材の定着、顧客契約、改善余地を確認します。実際に営業赤字でも買い手がついた事例があります。

年商いくらから対象になりますか？

年商だけで決まりません。小規模でも、利益が出ている・顧客契約が安定している・買い手にとって魅力的な人材や資産を抱えている場合は対象になります。

売却価格は売上の何倍ですか？

売上倍率だけで見るのは適切ではありません。買い手のオファーでは、利益（EBITDA）を基準に手元現金を加える形が最も多く見られます。

まとめ

倉庫業・物流センターの価格を最も左右するのは「倉庫の立地・保管能力（資産）と、荷主との契約が残るか」、次に「利益（EBITDA）と稼働」です。買い手のオファーは、倉庫などの資産を時価評価する方法とEBITDA倍率を軸にした方法に集約され、1社あたり中央値9社の買い手がオファーを寄せています。買い手の主役は、EC物流の拡大と人手不足を背景に、倉庫・荷主・人材をまとめて引き継ごうと競って手を挙げる同業・物流大手のロールアップ型です。

そして、自社に実際どんなオファーが届くかは、匿名・無料で確かめられます。まずは相場を見て、気が向いたらオファーを受け取ってみる、その順序で、ご自身のペースで選択肢を広げてみてください。