サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）はいくらで売れる？M&A売却相場を解説 - M&Aサクシード

はじめに

「同業のサービス付き高齢者向け住宅・サ高住が、いくらでM&Aされたのか」気になったことはありませんか。

サービス付き高齢者向け住宅・サ高住の評価は、売上高だけでは決まりません。利益、人材の定着、事業の独自性や強み、顧客との契約継続性、そして買い手とのシナジーで変わってきます。同じ売上規模でも、評価が数倍違うことは珍しくありません。

この記事は、売却をすすめるものではありません。会社を続ける・伸ばす・いつか譲る、どの選択肢を考えるにしても、まず「自社が市場でどう見られているか」を知っておくことには意味があります。公開されているM&A成約事例と、M&Aサクシードのプラットフォームに届いた実際のオファーデータをもとに、その見方を解説します。

サービス付き高齢者向け住宅・サ高住の相場は「3つの視点」で見える
売上規模別に見るサービス付き高齢者向け住宅・サ高住の成約価格（公開成約事例ベース）
サ高住の価格を最も左右するのは「入居率」と「併設サービスの収益」
買い手の値付けは、ほぼ一つの式に集約される（M&Aサクシードのデータ）
1社あたり中央値3社、関心は確実に集まる（M&Aサクシードのデータ）
サ高住の買い手は「同業ロールアップ型」と「不動産・ヘルスケア系」が主役（M&Aサクシードのデータ）
実名で見る成約事例（上場企業の適時開示より）
評価を分ける分岐点は、たった一つ
参考：公的統計から見る評価倍率
では、あなたの会社にはどんな評価がつき、どんなオファーが届くのか
よくある質問
まとめ
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サービス付き高齢者向け住宅・サ高住の相場は「3つの視点」で見える

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の相場は、①公開されている成約事例での価格水準、②買い手が実際に使う値付け方法、③1社にどれだけの買い手が関心を示すかをあわせて見ると立体的に分かります。

見る視点	わかること
① 成約事例での価格水準	上場企業による買収の公開事例では、住宅型有料老人ホームやサ高住を運営する事業が年商の数十億円規模で成約している例がある（詳細は本文）
② 買い手の値付け方法	オファーで多いのは「EBITDA（利益）の3〜5倍」を軸にした方法
③ 1社あたりの関心の集まり方	M&Aサクシードのデータでは、1案件に中央値3社の買い手がオファー

売上規模別に見るサービス付き高齢者向け住宅・サ高住の成約価格（公開成約事例ベース）

本来はここで、上場企業による買収の公開事例を売り手の年商規模別に整理します。ただしサ高住単独での同規模帯の公開事例は限られるため、相場観はM&Aサクシードのオファー（収益力ベース）と公的統計を軸に見ていきます。個別の実名事例は後半で紹介します。

M&Aサクシードのプラットフォームに見られる傾向

• サ高住は住宅（不動産）としての性格が強く、入居率と併設サービス（訪問介護等）の収益の安定が評価を左右しやすい傾向

• 買い手・売り手とも都市圏に集まりやすく、立地と不動産価値が価格に反映されやすい傾向

サ高住の価格を最も左右するのは「入居率」と「併設サービスの収益」

結論：サービス付き高齢者向け住宅の価格を決める最大の要素は、売上規模ではなく「入居率が高く安定しているか」と「訪問介護など併設サービスの収益が安定しているか」です。サ高住は住宅としての性格が強く、稼働と併設サービスが収益の源泉だからです。

評価要素には序列があります。同じ要素でも、価格への効き方は同じではありません。

順位	評価要素	影響度	なぜそうなるか
1	入居率の高さと安定	◎ 最重要	住戸が埋まっているかが収益の土台。高い入居率が続いていれば、素直に価格が上がる
2	併設サービス（訪問介護等）の収益と職員の定着	◎ 重要	安否確認・生活相談に加え、併設する介護サービスの利益が価格を押し上げる。人員基準を満たす職員の定着も評価される
3	立地と不動産価値・建物の状態	○	高齢者需要のある立地か、建物を自社保有か賃借か。不動産の価値がそのまま資産評価に効く
4	指定・登録の継続性と代表非依存	○	サ高住登録や介護保険の指定が健全で、代表に依存しない運営体制は評価されやすい
—	売上の大きさ（単体）	△ 効きにくい	売上が大きくても、入居率が低い・利益が薄いと評価は伸びない

つまり、価格を上げたいなら順番があります。まず入居率を高く保ち、併設サービスの利益と職員の定着を整える。売上規模を追うのはその後です。

買い手の値付けは、ほぼ一つの式に集約される（M&Aサクシードのデータ）

結論：サ高住へのオファーは「EBITDA（利益）の3〜5倍」を軸に、手元現金や純資産を加える形にほぼ集約されます。買い手の多くが共通して利益と入居の安定を見ています。

M&Aサクシードのサ高住関連案件に届いたオファーで、買い手が提示した算定方法を集計すると、最頻はEBITDA倍率。残りの方法も、EBITDAか純資産を軸にした変種にすぎません。

買い手が提示する算定方法（多い順）	位置づけ
EBITDA（利益）の3〜5倍	標準形。利益（EBITDA）を基準に評価する最も多い方法
EBITDA（利益）の3〜5倍＋手元現金（ネットキャッシュ）	上記に手元資金を加えた変種
時価純資産法（保有資産の時価ベース）	保有する不動産などの資産の時価を基準にする方法。不動産を自社保有する場合に効きやすい
純資産＋営業利益の3〜5年分（のれん）	資産価値に、のれん（営業利益の数年分）を加える方法

具体的にイメージすると

EBITDAが5,000万円なら、3〜5倍で1.5億〜2.5億円。これに手元現金や、不動産を含む純資産、買い手とのシナジーを加味した金額が、オファーの初期レンジになります。

ここからいえることはシンプルです。価格を上げるいちばん直接的な方法は「入居率を保って利益（EBITDA）を厚くし、手元現金を残しておくこと」。逆に、節税のために利益を圧縮していると、その分だけ評価も下がります。

1社あたり中央値3社、関心は確実に集まる（M&Aサクシードのデータ）

結論：「うちのような規模に買い手がつくのか」という心配は、データを見ると小さいといえます。サ高住関連の案件には1社あたり中央値3社、多いケースでは60社を超える買い手がオファーを寄せています。

M&Aサクシードのサ高住関連案件のデータでは、1社あたり中央値で3社、多いケースでは64社の買い手がオファーを寄せています。

1案件あたりのオファー買い手数	実績（M&Aサクシード）
中央値	3社
平均	約8.1社
最も多かった案件	64社

複数の買い手が同時に関心を示す状況は、条件交渉でも有利に働きます。まずは「自社にどんな買い手が、何社くらい関心を持つか」を知るところからで十分です。

市場に出ているサービス付き高齢者向け住宅・サ高住の売り案件は多いのか、少ないのか

では、売り手側の供給はどうか。M&A市場に出ているサービス付き高齢者向け住宅・サ高住関連の売り案件は約23件と、コンスタントに案件が出てくる業種です。

一方の買い手側は、1案件あたり中央値3社のオファーを出しています。需給バランスの取れた市場だけに、評価は個社の中身で決まります。同業種の他案件と並んだときに何が違うのかを示せる売り手ほど、良い条件を引き出しています。

もう一つ、交渉の環境として知っておきたい点があります。M&Aサクシードのようなプラットフォームでは、複数の買い手が同時に案件を検討するため、比較できるオファーを同じ期間に集めやすくなります。オファーを1本ずつ受けて判断するのではなく、同じ期間に並べて比較できることが、交渉のしやすさに直結します。複数のオファーが集まれば、交渉の主導権は売り手側に寄ります。価格に加えて、従業員の雇用継続や取引先との関係維持などの条件面でも、売り手側の意向を反映しやすくなります。

なお、売りに出ている案件の譲渡理由としては「後継者不在」が最も多く、「選択と集中」がそれに続きます。事業や業績に問題があって売りに出るケースばかりではない、という点は売り手・買い手双方にとって押さえておきたいポイントです。

サービス付き高齢者向け住宅・サ高住にオファーする買い手は、どんな会社か（M&Aサクシードのデータ）

実際にオファーを寄せた買い手のプロフィールを集計すると、買い手像はかなり具体的に見えてきます。

買い手の属性	実際の傾向
売上規模	10〜30億円が最多。100億円超の大手も多く、次いで1〜5億円規模も一定数
M&A経験	約9割が「M&A経験あり」。買い慣れた買い手が中心
上場/非上場	約9割が非上場。東証プライム・スタンダード・グロースや福証など上場企業も
エリア	東京が最多（約半数）。兵庫・大阪・北海道・神奈川など各地の買い手が続く
業種	介護・福祉の同業に加え、住宅・不動産やヘルスケア領域の事業会社が中心

サ高住の買い手は「同業ロールアップ型」と「不動産・ヘルスケア系」が主役（M&Aサクシードのデータ）

結論：サ高住の買い手で数が多く早く動くのは「同業（介護・高齢者住宅系）のロールアップ型」ですが、住宅＝不動産という性格から「不動産・ヘルスケア系」も有力です。引き継げる資産とシナジーで、どのタイプが主役になるかが変わります。

買い手は複数タイプに分かれますが、出現頻度もスピードも価格の出し方も同じではありません。実名の事例とあわせて、重みづけして見ます。

買い手タイプ	位置づけ	実名の例（売上規模）	売り手から見た特徴
同業（介護・高齢者住宅系）ロールアップ型	◎ 最多・最速	ソラスト（約1,374億、複数買収）	入居者・職員・指定を継続しやすく、拠点を面で引き継げる
医療・ヘルスケア大手	○ 価格が出やすい	シーユーシー（約470億）	在宅・施設サービスの取り込みで医療介護連携を強化
不動産・ヘルスケアREIT／事業会社	○ 立地・建物を評価	—	サ高住を住宅（不動産）資産として評価し、運営とあわせて取得。立地・建物価値が価格に反映されやすい
異業種・事業会社／金融グループ	○ シナジー次第で高値	SOMPOホールディングス（介護事業を取得）	高齢者向け事業を成長事業として本格参入・多角化

つまり、買い手像を一つに決めつけないことが大切です。サ高住は運営を評価する同業と、不動産を評価する不動産・ヘルスケア系の両方が候補になり、自社の強みをどちらが最も評価するかで条件は変わってきます。

実名で見る成約事例（上場企業の適時開示より）

買い手・売り手ともに公表されている成約事例です。「どんな会社が、いくらで、なぜ評価されたか」の具体像としてご覧ください。サ高住・住宅型有料老人ホームに関連する例を中心に紹介します。

売り手の事業	売り手売上	買い手（売上規模）	譲渡額	評価の軸
住宅型有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅の運営（介護保険サービスを併設）	約66.2億円	シーユーシー（約470.4億円）	約53億円	医療機関支援・ホスピス型住宅・訪問看護を手がける買い手が、在宅医療と高齢者向け住宅・介護の連携を強化
介護付・住宅型有料老人ホーム／デイサービス（介護事業）	約354億円	SOMPOホールディングス（グループ大手）	約210億円	全国規模の高齢者向け事業基盤の獲得・成長事業への本格参入
介護サービス事業（有料老人ホーム等を含む）	約13.1億円	ソラスト（約1,374億円）	約33.5億円	自立支援・地域トータルケアの推進と同業ロールアップ

評価を分ける分岐点は、たった一つ

結論：高く評価される会社と、伸びない会社を分けるのは、つきつめると一つの問い「あなたが抜けても、入居者と職員、そして入居率は残るか」です。

買い手の頭にあるのは、買収後の心配です。「買った後に入居率が落ちないか」「職員が辞めないか」「代表がいなくなって運営が回らなくならないか」。この心配を小さくする要素は価格を押し上げ、大きくする要素は価格を下げます。

同じ売上規模でも、評価には差が出ます。

価格を押し上げる（買い手の不安を消す）	価格を下げる（買い手の不安を増やす）
◎ 入居率が高く安定し、待機・引き合いもある	◎ 空室が多く、入居率の変動が大きい
◎ 併設サービス（訪問介護等）と職員が定着し、収益が続く	◎ 併設サービスが弱く、職員の離職が多い
○ 立地に高齢者需要があり、建物・不動産の状態が良い	○ 立地・建物に懸念があり、修繕負担が読めない
○ 代表が抜けても運営・入居営業・請求業務が回る	○ 代表個人に運営・営業が集中している
○ 賃貸借・介護報酬請求・労務・契約の資料が整理されている	△ 必要書類が整理されていない

最初の2行（◎）が決定的です。「入居率が保てるか」「併設サービスと職員が残るか」この2つを整えるだけで、同じ売上規模でも評価は変わってきます。

※ 当社の成約事例・買い手の取得理由から見られる傾向の整理です。具体的な閾値は個社ごとに異なります。

参考：公的統計から見る評価倍率

外部の裏付けとして、登録支援機関の中小M&A実績にもとづく公的統計を参照します。サ高住に近い「社会保険・社会福祉・介護事業」を参照します。

参照業種（件数）	指標	第1四分位	中央値	第3四分位
社会保険・社会福祉・介護事業（99件）	EV/EBITDA	3.7倍	9倍	19.2倍
社会保険・社会福祉・介護事業（104件）	PER	3.5倍	8.5倍	19.7倍

では、あなたの会社にはどんな評価がつき、どんなオファーが届くのか

相場を見たら、次は「自社に実際どんなオファーが届くか」を確かめてみることもできます。

M&Aサクシードでは、相場を見たあと、気が向いたら試しにプラットフォームの会員企業からオファーを受け取ってみることができます。ここまでの相場の確認も、オファーの受け取りも、無料でご利用いただけます。

オファーを受け取るだけなら、契約は不要・決算書などの書類提出も不要・（オファー相手の企業に対して）会社名は匿名のままで利用できます。

「売却すると決めてから動く」のではなく、「オファーを見てから、どうするかを考える」という順序で進められます。

届くオファーには、「いくらで」だけでなく、次のような内容まで含めることができます。

• なぜ自社に関心があるのか（買い手の狙い・シナジー）

• 連帯保証はどうなるか

• 従業員はどうなるか（雇用の継続）

• 自分はいつまで経営に関わるか（引き継ぎ期間）

受け取れるオファーの一例

実際のオファーは、たとえば次のような形で届きます。

会社名	株式会社サクシードテック ※本記事用のサンプル表記
本社所在地	東京都
事業内容	首都圏を中心に事業を展開し、サービス付き高齢者向け住宅・サ高住との連携・取り込みに注力する企業。
売上高 / 従業員	100億円以上／ 1,001名以上
上場区分 / M&A実績	非上場／ 2〜5案件
関心を持った背景	弊社は人材・体制の強化を経営課題としており、貴社が強みとする領域は、まさに弊社が探し求めていた領域です。同エリアの営業・調達基盤と組み合わせることで強いシナジーが見込まれます。ぜひ早期に秘密保持契約を締結し、責任者同士の面談の機会を頂戴できれば幸いです。
買収金額の算定方法	EBITDA（利益）の3〜5倍。対象会社の収益性をベースに株式評価。詳細はデューデリジェンスを通じて検討。
経営者の処遇	売り主様のご意向を全面的に尊重。従業員・取引先へのスムーズな承継のため、数ヶ月〜半年程度の引き継ぎ期間（顧問等）をご相談。形態は状況に合わせ柔軟に。
連帯保証の解除時期	クロージング時までに金融機関と調整し、前オーナー様の連帯保証を全て解除することを前提。

匿名なのはあなたの会社の社名だけ。オファーを送る買い手側は、社名・所在地（都道府県）・売上規模・M&A実績まで明かしています。だから「誰が、なぜ、いくらで」を確認したうえで、進めるかどうかを判断できます。

良いオファーが届いたときだけ、ご自身の判断で次のステップに進めます。もちろん、M&Aプロセスに詳しいM&Aサクシードの担当者と一緒に進めることもできます。

▶ まずは自社に近いサービス付き高齢者向け住宅・サ高住の相場を見る（無料）
https://ma-succeed.jp/register/direct

▶ 匿名のまま、試しにオファーを受け取ってみる（契約・書類提出不要）
https://ma-succeed.jp/register/direct

よくある質問

相場を見たりオファーを受け取るのにお金はかかりますか？

相場の確認も、会員企業からのオファーの受け取りも無料です。契約や決算書の提出も不要で、オファー相手の企業に対しては会社名を匿名のまま利用できます。

売却を決めていなくても使ってよいですか？

問題ありません。むしろ決める前に、同業の相場や届くオファーを見ておくことで、続ける・伸ばす・譲るという選択肢を落ち着いて考えられます。オファーを見てから、どうするかを考える順序で進められます。

サービス付き高齢者向け住宅・サ高住は赤字でも対象になりますか？

可能性はあります。買い手は赤字理由、人材の定着、顧客契約、改善余地を確認します。実際に営業赤字でも買い手がついた事例があります。

年商いくらから対象になりますか？

年商だけで決まりません。小規模でも、利益が出ている・顧客契約が安定している・買い手にとって魅力的な人材や資産を抱えている場合は対象になります。

売却価格は売上の何倍ですか？

売上倍率だけで見るのは適切ではありません。買い手のオファーでは、利益（EBITDA）を基準に手元現金を加える形が最も多く見られます。

まとめ

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の価格を最も左右するのは、売上規模ではなく「入居率が高く安定しているか」と「併設サービス（訪問介護等）の収益・職員の定着」です。サ高住は住宅（不動産）としての性格が強く、立地・建物の価値も評価に効きます。買い手のオファーはEBITDA（利益）の3〜5倍を軸に手元現金や純資産を加える形にほぼ集約され、関連案件には1社あたり中央値3社の買い手がオファーを寄せています。買い手は運営を評価する同業ロールアップ型と、不動産を評価する不動産・ヘルスケア系の両方が候補になります。

そして、自社に実際どんなオファーが届くかは、匿名・無料で確かめられます。まずは相場を見て、気が向いたらオファーを受け取ってみる、その順序で、ご自身のペースで選択肢を広げてみてください。