民泊・ゲストハウス・簡易宿所はいくらで売れる？M&A売却相場・成約価格・買い手の顔をデータで解説 - M&Aサクシード

はじめに

「同業の民泊・ゲストハウス・簡易宿所が、いくらでM&Aされたのか」気になったことはありませんか。

民泊・ゲストハウス・簡易宿所の評価は、売上高だけでは決まりません。利益、人材の定着、事業の独自性や強み、顧客との契約継続性、そして買い手とのシナジーで変わってきます。同じ売上規模でも、評価が数倍違うことは珍しくありません。

この記事は、売却をすすめるものではありません。会社を続ける・伸ばす・いつか譲る、どの選択肢を考えるにしても、まず「自社が市場でどう見られているか」を知っておくことには意味があります。公開されているM&A成約事例と、M&Aサクシードのプラットフォームに届いた実際のオファーデータをもとに、その見方を解説します。

民泊・ゲストハウス・簡易宿所の相場は「3つの視点」で見える
売上規模別に見る民泊・ゲストハウス・簡易宿所の成約価格（公開成約事例ベース）
民泊・ゲストハウス・簡易宿所の価格を最も左右するのは「物件と許認可」、そして「立地×稼働率」
買い手の値付けは、ほぼ一つの式に集約される（M&Aサクシードのデータ）
1社あたり中央値2社、関心は確実に集まる（M&Aサクシードのデータ）
民泊・ゲストハウス・簡易宿所にオファーする買い手は、どんな会社か（M&Aサクシードのデータ）
民泊・ゲストハウス・簡易宿所の買い手は「物件・許認可・運営ノウハウを面で取り込む同業・隣接型」が主役（M&Aサクシードのデータ）
実名で見る成約事例（上場企業の適時開示より）
評価を分ける分岐点は、たった一つ
参考：公的統計から見る評価倍率
では、あなたの会社にはどんな評価がつき、どんなオファーが届くのか
よくある質問
まとめ
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民泊・ゲストハウス・簡易宿所の相場は「3つの視点」で見える

民泊・ゲストハウス・簡易宿所の相場は、①公開されている成約事例での価格水準、②買い手が実際に使う値付け方法、③1社にどれだけの買い手が関心を示すかをあわせて見ると立体的に分かります。

見る視点	わかること
① 成約事例での価格水準	民泊・ゲストハウス・簡易宿所を単体で手がける中小企業の公開成約事例は僅少。相場観は買い手の値付け（EBITDA基準・時価純資産法）と、事業の中身（物件・許認可・立地×稼働率）に置くのが現実的
② 買い手の値付け方法	オファーでは、EBITDA（利益）や時価純資産を軸に、保有・賃借する物件・営業権・手元現金を加味する形が中心
③ 1社あたりの関心の集まり方	M&Aサクシードの該当案件では、1案件あたり中央値2社の買い手がオファー

売上規模別に見る民泊・ゲストハウス・簡易宿所の成約価格（公開成約事例ベース）

まず、上場企業による買収のうち公開されている民泊・ゲストハウス・簡易宿所の成約事例を、売り手の年商規模別に整理しようとしました。ただし、民泊・簡易宿所を単体で手がける中小企業の公開成約事例は僅少で、年商規模別の倍率テーブルとしてお示しできるだけの件数がありません。ここでは倍率表は載せず、買い手が実際に使う値付け（EBITDA基準・時価純資産法）と、事業の中身（物件の所有/賃借・許認可・立地×稼働率）を相場観の軸に置きます。実名の成約事例より、オファーの算定方法と公的統計から相場観をお示しします。

民泊・ゲストハウス・簡易宿所の価格を最も左右するのは「物件と許認可」、そして「立地×稼働率」

結論：民泊・ゲストハウス・簡易宿所の価格を決める最大の要素は、売上規模ではなく「物件（所有か賃借か）と許認可が引き継げるか」、そして「立地と稼働率」です。買い手が気にするのは買収後もその場所で、合法的に泊め続けられるかだからです。

評価要素には序列があります。同じ要素でも、価格への効き方は同じではありません。

順位	評価要素	影響度	なぜそうなるか
1	物件の所有/賃借と、住宅宿泊事業法・旅館業法の許認可の引き継ぎ	◎ 最重要	自己所有物件は資産として評価しやすく、賃借でも良い立地・条件の賃貸借契約は価値になる。民泊届出・簡易宿所営業許可などの許認可が買収後も維持・移転できるかが、事業継続の土台
2	立地と稼働率（観光地/都市/交通利便）	◎ 重要	同じ物件でも立地で稼働率と客単価が変わる。観光地・都市中心部・交通至便な立地で高稼働を維持できていると、買い手はゼロから作りにくい基盤として評価しやすい
3	レビュー評価と予約チャネル	○	OTA・予約サイトでのレビュー評価やスーパーホスト等の実績、複数チャネルへの露出は、集客力として引き継げる資産。特定チャネルへの偏りは評価を抑える
4	運営オペレーションの仕組み化・営業利益（EBITDA）	○	清掃・チェックイン・鍵の受け渡し・多言語対応などが仕組み化され、代表が抜けても回る体制は引き継ぎリスクが小さい。利益が出ているほど買い手は素直に値付けしやすい
—	売上の大きさ（単体）	△ 効きにくい	売上が大きくても、物件が賃借で契約が不安定・許認可の継続に懸念・利益が薄いと評価は伸びない。泊め続けられる基盤が見られる

つまり、価格を上げたいなら順番があります。まず「物件と許認可が引き継げ、良い立地で稼働している状態」を示せるようにし、次に「運営を仕組み化して利益を残す」。売上を追うのはその後です。

買い手の値付けは、ほぼ一つの式に集約される（M&Aサクシードのデータ）

結論：民泊・ゲストハウス・簡易宿所のオファーでは、買い手はEBITDA（利益）や時価純資産を軸に、保有・賃借する物件・営業権・手元現金を加味して値付けしています。事業を動かす資産（物件）と収益力の両方が見られます。

M&Aサクシードの簡易宿泊施設・民泊関連の案件に届いたオファーで、買い手が提示した算定方法を確認すると、EBITDA基準や時価純資産法による提示が見られます。該当する提示が限られるため、構成比としてではなく提示例として整理します。

買い手が提示する算定方法（多い順）	位置づけ
EBITDA × 3〜5倍	収益力（EBITDA）に一定の倍率を掛けて評価する方法。利益が厚いほど価格が伸びる
時価純資産法	資産・負債を時価で評価し直した純資産を基準にする方法。物件など資産を持つ事業で使われやすい
時価純資産＋ EBITDA × 倍率	資産価値に、収益力（EBITDA）を加算する方法
その他（案件の個別事情に応じた算定）	物件の所有/賃借・許認可・立地×稼働率と買い手とのシナジーに応じた個別の提示

具体的にイメージすると

EBITDAが3,000万円なら、そこに買い手ごとの倍率を掛けた金額が初期レンジの土台になります。ここに保有・賃借する物件や営業権の時価純資産、手元現金、立地・稼働率と買い手とのシナジーが加味されます。

ここからいえることはシンプルです。価格を上げるいちばん直接的な方法は、利益（EBITDA）を厚くしつつ、物件・許認可・稼働率といった「買い手が安心して引き継げる基盤」を示せる状態を作ることです。逆に、節税のために利益を圧縮していると、その分だけ評価も下がります。

1社あたり中央値2社、関心は確実に集まる（M&Aサクシードのデータ）

結論：「うちのような小さな宿に買い手なんてつくのか」という不安は、データを見ると必ずしも当たりません。該当する案件は多くないものの、1案件あたり中央値2社の買い手がオファーを寄せています。

M&Aサクシードの簡易宿泊施設・民泊関連の案件では、1案件あたり中央値で2社、多いケースでは7社の買い手がオファーを寄せています。件数が限られるため、傾向の参考としてご覧ください。

1案件あたりのオファー買い手数	実績（M&Aサクシード）
中央値	2社
平均	約2.4社
最も多かった案件	7社

複数の買い手が同時に関心を示す状況は、条件交渉でも有利に働きます。まずは「自社にどんな買い手が、何社くらい関心を持つか」を知るところからで十分です。

市場に出ている民泊・ゲストハウス・簡易宿所の売り案件は多いのか、少ないのか

では、売り手側の供給はどうか。M&A市場に出ている民泊・ゲストハウス・簡易宿所関連の売り案件は約5件にとどまり、案件数は少なめです。

買い手側は、前述のとおり1案件あたり中央値2社がオファーを出しています。供給・需要とも件数が積み上がる市場ではないぶん、「相性の良い買い手に出会えるか」が条件を大きく左右します。母集団の大きいプラットフォームで幅広く買い手候補に情報を届けることが、良い出会いの確率を上げる近道です。

もう一つ、交渉の環境として知っておきたい点があります。M&Aサクシードのようなプラットフォームでは、複数の買い手が同時に案件を検討するため、比較できるオファーを同じ期間に集めやすくなります。1社ずつ順番に打診して回るのではなく、複数のオファーを手元に並べて、価格や条件を見比べながら交渉相手を選べる状態をつくれます。比較されている前提で買い手が条件を出す状況では、価格はもちろん、従業員の雇用継続や取引先との関係維持についても、売り手の希望条件を軸に交渉を進めやすくなります。

民泊・ゲストハウス・簡易宿所にオファーする買い手は、どんな会社か（M&Aサクシードのデータ）

実際にオファーを寄せた買い手のプロフィールを見ると、買い手像の輪郭が見えてきます。該当するオファーが限られるため、構成比ではなく傾向の参考としてご覧ください。

買い手の属性	実際の傾向
売上規模	売上100億円超の大手が目立つ一方、1億〜30億円規模の同業・隣接まで幅がある
M&A経験	M&A経験のある買い手が中心。物件・許認可・運営ノウハウをまとめて取り込みたい買い手が手を挙げやすい
上場/非上場	非上場の事業会社が中心。東証プライム上場の企業も
エリア	東京をはじめとする都市圏の買い手が中心。大阪・静岡など観光地を抱えるエリアの買い手も
業種	簡易宿泊施設・民泊・ホテル・旅館の同業のほか、旅行業・不動産・その他宿泊施設運営などの隣接領域の事業会社

民泊・ゲストハウス・簡易宿所の買い手は「物件・許認可・運営ノウハウを面で取り込む同業・隣接型」が主役（M&Aサクシードのデータ）

結論：民泊・ゲストハウス・簡易宿所の買い手で最も存在感があるのは、「物件・許認可・運営ノウハウをまとめて引き継ぎ、宿泊事業を面で広げたい同業・隣接の事業会社」です。インバウンド需要の回復のなか、稼働している宿泊拠点を面で確保できることが大きな動機だからです。

買い手は4タイプに分かれますが、出現頻度もスピードも価格の出し方も同じではありません。重みづけして見ます。

買い手タイプ	位置づけ	実名の例（売上規模）	売り手から見た特徴
同業（宿泊）・拠点拡大型	◎ 主役候補	簡易宿泊施設・民泊・ホテル・旅館を運営する事業会社	物件・許認可・レビュー評価をまとめて引き継ぎ、運営・予約・清掃などのオペレーションを統合。屋号・運営が継続されやすい
旅行・観光と組み合わせる事業会社	○ シナジー次第	旅行業・観光事業を持つ事業会社	自社の旅行・観光事業と宿泊拠点を組み合わせ、インバウンド・観光需要の回復を取り込む
不動産・資産運用系	○ シナジー次第	不動産の保有・運用を手がける事業会社	自己所有物件を資産として評価し、宿泊事業として収益化。物件の立地・稼働率が評価の中心に
投資ファンド	△ 限定的だが存在	—（宿泊関連の買い手候補にも一定数）	成長投資・再編の起点。経営支援を受けて拡大

つまり「小さな宿だから相手にされないのでは」という心配は、必ずしも実態どおりではありません。同業・隣接の買い手は、物件・許認可・運営ノウハウをまとめて引き継ぎたいからこそ、運営や雇用の継続を前提に手を挙げてきます。

実名で見る成約事例（上場企業の適時開示より）

買い手・売り手ともに公表されている成約事例をご紹介したいところですが、民泊・ゲストハウス・簡易宿所を単体で手がける中小企業の公開成約事例は僅少です。ここでは特定の実名事例の掲載は控え、相場観は買い手のオファーの値付けと公的統計（宿泊業）に置いてご覧ください。

売り手の事業

売り手売上

買い手（売上規模）

譲渡額

評価の軸

評価を分ける分岐点は、たった一つ

結論：高く評価される宿と、伸びない宿を分けるのは、つきつめると一つの問い「あなたが手を離しても、その物件と許認可で、泊め続けられるか」です。

買い手の頭にあるのは、買収後の心配です。「買った後も物件を使い続けられるか」「許認可は移転・維持できるか」「稼働率は落ちないか」「代表がいなくなって運営が回らなくならないか」。この心配を小さくする要素は価格を押し上げ、大きくする要素は価格を下げます。

同じ売上規模でも、評価には差が出ます。

価格を押し上げる（買い手の不安を消す）	価格を下げる（買い手の不安を増やす）
◎ 物件を自己所有、または良い立地・条件で安定して賃借できている	◎ 物件が賃借で契約が短期・不安定、更新に懸念がある
◎ 住宅宿泊事業法・旅館業法の許認可が明確で、買収後も維持・移転できる	◎ 許認可の継続に懸念があり、事業継続が不透明
○ 観光地・都市など良い立地で稼働率・客単価が安定している	○ 立地が弱く、稼働率が季節・特定チャネルに大きく依存する
○ レビュー評価が高く、予約チャネルが複数に分散している	○ 特定のOTAに集客が偏り、依存度が高い
○ 清掃・チェックイン・運営が仕組み化され、代表が抜けても回る	△ 運営が代表個人に集中し、記録・契約・許認可が整理されていない

最初の2行（◎）が決定的です。「物件を使い続けられるか」「許認可を引き継げるか」この2つを整えるだけで、同じ売上規模でも評価は変わってきます。

※ 当社のオファー・買い手の取得動機から見られる傾向の整理です。稼働率やレビュー評価などの具体的な閾値は個社ごとに異なります。

参考：公的統計から見る評価倍率

外部の裏付けとして、登録支援機関の中小M&A実績にもとづく公的統計を参照します。民泊・ゲストハウス・簡易宿所に近い「宿泊業」の区分を参照しますが、この区分ではEV/EBITDA・PERは十分な件数が公表されていないため、PBR（純資産倍率）を参考として掲載します。

参照業種（件数）	指標	第1四分位	中央値	第3四分位
宿泊業（27件）	PBR（純資産倍率）	0.3倍	1.0倍	2.1倍

では、あなたの会社にはどんな評価がつき、どんなオファーが届くのか

相場を見たら、次は「自社に実際どんなオファーが届くか」を確かめてみることもできます。

M&Aサクシードでは、相場を見たあと、気が向いたら試しにプラットフォームの会員企業からオファーを受け取ってみることができます。ここまでの相場の確認も、オファーの受け取りも、無料でご利用いただけます。

オファーを受け取るだけなら、契約は不要・決算書などの書類提出も不要・（オファー相手の企業に対して）会社名は匿名のままで利用できます。

「売却すると決めてから動く」のではなく、「オファーを見てから、どうするかを考える」という順序で進められます。

届くオファーには、「いくらで」だけでなく、次のような内容まで含めることができます。

• なぜ自社に関心があるのか（買い手の狙い・シナジー）

• 連帯保証はどうなるか

• 従業員はどうなるか（雇用の継続）

• 自分はいつまで経営に関わるか（引き継ぎ期間）

受け取れるオファーの一例

実際のオファーは、たとえば次のような形で届きます。

会社名	株式会社サクシードテック ※本記事用のサンプル表記
本社所在地	東京都
事業内容	首都圏を中心に事業を展開し、民泊・ゲストハウス・簡易宿所との連携・取り込みに注力する企業。
売上高 / 従業員	100億円以上／ 1,001名以上
上場区分 / M&A実績	非上場／ 2〜5案件
関心を持った背景	弊社は人材・体制の強化を経営課題としており、貴社が強みとする領域は、まさに弊社が探し求めていた領域です。同エリアの営業・調達基盤と組み合わせることで強いシナジーが見込まれます。ぜひ早期に秘密保持契約を締結し、責任者同士の面談の機会を頂戴できれば幸いです。
買収金額の算定方法	EBITDA（利益）や時価純資産を軸にした評価。対象会社の収益性をベースに株式評価。詳細はデューデリジェンスを通じて検討。
経営者の処遇	売り主様のご意向を全面的に尊重。従業員・取引先へのスムーズな承継のため、数ヶ月〜半年程度の引き継ぎ期間（顧問等）をご相談。形態は状況に合わせ柔軟に。
連帯保証の解除時期	クロージング時までに金融機関と調整し、前オーナー様の連帯保証を全て解除することを前提。

匿名なのはあなたの会社の社名だけ。オファーを送る買い手側は、社名・所在地（都道府県）・売上規模・M&A実績まで明かしています。だから「誰が、なぜ、いくらで」を確認したうえで、進めるかどうかを判断できます。

良いオファーが届いたときだけ、ご自身の判断で次のステップに進めます。もちろん、M&Aプロセスに詳しいM&Aサクシードの担当者と一緒に進めることもできます。

▶ まずは自社に近い民泊・ゲストハウス・簡易宿所の相場を見る（無料）
https://ma-succeed.jp/register/direct

▶ 匿名のまま、試しにオファーを受け取ってみる（契約・書類提出不要）
https://ma-succeed.jp/register/direct

よくある質問

相場を見たりオファーを受け取るのにお金はかかりますか？

相場の確認も、会員企業からのオファーの受け取りも無料です。契約や決算書の提出も不要で、オファー相手の企業に対しては会社名を匿名のまま利用できます。

売却を決めていなくても使ってよいですか？

問題ありません。むしろ決める前に、同業の相場や届くオファーを見ておくことで、続ける・伸ばす・譲るという選択肢を落ち着いて考えられます。オファーを見てから、どうするかを考える順序で進められます。

民泊・ゲストハウス・簡易宿所は赤字でも対象になりますか？

可能性はあります。買い手は赤字理由、人材の定着、顧客契約、改善余地を確認します。実際に営業赤字でも買い手がついた事例があります。

年商いくらから対象になりますか？

年商だけで決まりません。小規模でも、利益が出ている・顧客契約が安定している・買い手にとって魅力的な人材や資産を抱えている場合は対象になります。

売却価格は売上の何倍ですか？

売上倍率だけで見るのは適切ではありません。買い手のオファーでは、利益（EBITDA）を基準に手元現金を加える形が最も多く見られます。

まとめ

民泊・ゲストハウス・簡易宿所の価格を最も左右するのは「物件（所有/賃借）と住宅宿泊事業法・旅館業法の許認可が引き継げるか」、そして「立地と稼働率」、次に「レビュー評価・予約チャネル」と「運営の仕組み化・利益（EBITDA）」です。単体の公開成約事例は僅少ですが、オファーではEBITDA基準や時価純資産法の提示が見られ、該当案件では1案件あたり中央値2社の買い手が関心を示しています。買い手の主役は、運営や雇用の継続を前提に手を挙げる、同業・隣接（宿泊・旅行・観光・不動産）の事業会社です。

そして、自社に実際どんなオファーが届くかは、匿名・無料で確かめられます。まずは相場を見て、気が向いたらオファーを受け取ってみる、その順序で、ご自身のペースで選択肢を広げてみてください。