不動産管理会社・賃貸管理会社の相場は、①公開されている成約事例での価格水準、②買い手が実際に使う値付け方法、③1社にどれだけの買い手が関心を示すかをあわせて見ると立体的に分かります。管理会社は保有資産よりも、管理受託契約から生まれる継続収益が価値の中心になる点が特徴です。

まず、上場企業による買収のうち公開されている不動産賃貸・管理関連の成約事例を見ます。ただし公開事例には賃貸物件そのものを保有する資産型の会社や、開発・仲介を兼ねる複合企業も混じるため、年商に対する倍率は帯によって極端に振れます。ここでは倍率の数字を追うのではなく、「管理会社の価値は資産ではなく、管理受託の継続収益で見られる」という考え方に注目してください。

M&Aサクシードのプラットフォームに見られる傾向

• 譲渡理由は「後継者不在」が約5割で最多。次いで「自社事業の選択と集中」「代表者の引退」が続く

• 所在地は東京が約3割。地方に根ざした管理会社も一定数が成約している

• 黒字案件は約3割。営業赤字でも成約しており、黒字であることは必須条件ではない

当社プラットフォームでの成約例（一部）

結論：不動産管理会社・賃貸管理会社の価格を決める最大の要素は、保有する資産でも売上でもなく「管理受託契約がどれだけ続くか」です。管理料という継続収益（ストック）が事業の土台であり、買い手が引き継ぎたいのは、その解約されにくい収益基盤だからです。

評価要素には序列があります。同じ要素でも、価格への効き方は同じではありません。

つまり、価格を上げたいなら順番があります。まず「管理受託契約が続く状態（解約率の低さ）」を作り、次に「管理料の利益率とストック収益の安定」を高める。売上や保有資産の規模を追うのはその後です。

結論：買い手のオファーは「EBITDA（利益）の3〜5倍」や「時価純資産」を軸にした方法に集約されます。管理会社の場合は、管理ストックが生む利益を評価するEBITDA基準と、資産を評価する純資産基準の両方が使われます。

M&Aサクシードの不動産賃貸・管理関連案件に届いたオファーで、買い手が提示した算定方法を集計すると、EBITDA倍率と時価純資産法が同じくらい多く、残りの方法もこの2つを軸にした変種です。

具体的にイメージすると

たとえばEBITDAが5,000万円なら、3〜5倍で1.5億〜2.5億円。管理ストックが安定して利益を生んでいるほど、このレンジの上限に近づきます。

ここからいえることはシンプルです。価格を上げるいちばん直接的な方法は「管理料から生まれる利益（EBITDA）を安定して厚くすること」。解約率が低く、管理料の利益率が高いほど、収益基準での評価が上がります。

結論：「うちのような管理会社に買い手がつくのか」という心配は、データを見ると小さいといえます。不動産賃貸・管理関連の案件には、1社あたり中央値4社、多いケースでは20社を超える買い手がオファーを寄せています。

M&Aサクシードの不動産賃貸・管理関連案件のデータでは、1社あたり中央値で4社、多いケースでは27社の買い手がオファーを寄せています。

複数の買い手が同時に関心を示す状況は、条件交渉でも有利に働きます。まずは「自社にどんな買い手が、何社くらい関心を持つか」を知るところからで十分です。

市場に出ている不動産管理会社・賃貸管理会社の売り案件は多いのか、少ないのか

では、売り手側の供給はどうでしょうか。現在、M&A市場に売りに出ている不動産管理会社・賃貸管理会社関連の案件は約30件で、一定の流通量がある業種です。

買い手側は、前述のとおり1案件あたり中央値4社がオファーを出しています。供給と需要が釣り合った、いわば「実力勝負」の市場です。案件が珍しくないぶん、買い手は事業内容を見て選別します。強みが伝わる形で情報を整理できるかどうかが、オファーの数と条件を分けます。

そのうえで大事になるのが、オファーの集め方です。プラットフォーム型のM&Aでは、複数の買い手が同じタイミングで案件を検討するため、比較検討できるオファーを同じ期間にまとめて集めやすくなります。相対で1社と向き合うのではなく、複数のオファーを並べて比較しながら進められる状態です。オファーが複数並ぶと、買い手も他社と比較されていることを前提に条件を出すため、価格だけでなく、経営者の関与期間や引き継ぎの進め方といった条件面でも、売り手の希望をのんでもらいやすくなります。

なお、売りに出ている案件の譲渡理由としては「後継者不在」が最も多く、「事業拡大・成長戦略」がそれに続きます。事業や業績に問題があって売りに出るケースばかりではない、という点は売り手・買い手双方にとって押さえておきたいポイントです。

実際にオファーを寄せた買い手のプロフィールを集計すると、買い手像はかなり具体的に見えてきます。

結論：不動産管理会社・賃貸管理会社の買い手で最も数が多いのは「同業の不動産管理・賃貸会社によるロールアップ型」です。管理戸数と管理受託契約という継続収益を、面でまとめて取り込めることが動機だからです。

買い手は4タイプに分かれますが、出現頻度もスピードも価格の出し方も同じではありません。実名の事例とあわせて、重みづけして見ます。

つまり「同業に安く買い叩かれるのでは」という心配は実態と逆です。同業ロールアップ型は、管理戸数とオーナーとの関係をまとめて引き継ぎたいからこそ、雇用継続を前提に、競って手を挙げてきます。

買い手・売り手ともに公表されている成約事例です。「どんな会社が、いくらで、なぜ評価されたか」の具体像としてご覧ください。

結論：高く評価される会社と、伸びない会社を分けるのは、つきつめると一つの問い「オーナーが替わっても、管理受託契約は続くか」です。

買い手の頭にあるのは、買収後の不安です。「買った後にオーナーが解約しないか」「入居率が落ちないか」「代表がいなくなってオーナー対応や現場が回らなくならないか」。この不安を小さくする要素は価格を押し上げ、不安を大きくする要素は価格を下げます。

同じ年商2億円でも、評価には差が出ます。

最初の2行（◎）が決定的です。「管理受託契約が残るか」「代表に依存していないか」この2つを整えるだけで、同じ業績でも評価は変わってきます。

※ 当社の成約事例・買い手の取得理由から見られる傾向の整理です。解約率などの具体的な閾値は個社ごとに異なります。

外部の裏付けとして、登録支援機関の中小M&A実績にもとづく公的統計を参照します。不動産管理・賃貸管理を含む「不動産賃貸業・管理業」の評価倍率です。

相場を見たら、次は「自社に実際どんなオファーが届くか」を確かめてみることもできます。

M&Aサクシードでは、相場を見たあと、気が向いたら試しにプラットフォームの会員企業からオファーを受け取ってみることができます。ここまでの相場の確認も、オファーの受け取りも、無料でご利用いただけます。

オファーを受け取るだけなら、契約は不要・決算書などの書類提出も不要・（オファー相手の企業に対して）会社名は匿名のままで利用できます。

「売却すると決めてから動く」のではなく、「オファーを見てから、どうするかを考える」という順序で進められます。

届くオファーには、「いくらで」だけでなく、次のような内容まで含めることができます。

• なぜ自社に関心があるのか（買い手の狙い・シナジー）

• 連帯保証はどうなるか

• 従業員はどうなるか（雇用の継続）

• 自分はいつまで経営に関わるか（引き継ぎ期間）

受け取れるオファーの一例

実際のオファーは、たとえば次のような形で届きます。

匿名なのはあなたの会社の社名だけ。オファーを送る買い手側は、社名・所在地（都道府県）・売上規模・M&A実績まで明かしています。だから「誰が、なぜ、いくらで」を確認したうえで、進めるかどうかを判断できます。

良いオファーが届いたときだけ、ご自身の判断で次のステップに進めます。もちろん、M&Aプロセスに詳しいM&Aサクシードの担当者と一緒に進めることもできます。

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相場を見たりオファーを受け取るのにお金はかかりますか？

相場の確認も、会員企業からのオファーの受け取りも無料です。契約や決算書の提出も不要で、オファー相手の企業に対しては会社名を匿名のまま利用できます。

売却を決めていなくても使ってよいですか？

問題ありません。むしろ決める前に、同業の相場や届くオファーを見ておくことで、続ける・伸ばす・譲るという選択肢を落ち着いて考えられます。オファーを見てから、どうするかを考える順序で進められます。

不動産管理会社・賃貸管理会社は赤字でも対象になりますか？

可能性はあります。買い手は赤字理由、人材の定着、顧客契約、改善余地を確認します。実際に営業赤字でも買い手がついた事例があります。

年商いくらから対象になりますか？

年商だけで決まりません。小規模でも、利益が出ている・顧客契約が安定している・買い手にとって魅力的な人材や資産を抱えている場合は対象になります。

売却価格は売上の何倍ですか？

売上倍率だけで見るのは適切ではありません。買い手のオファーでは、利益（EBITDA）を基準に手元現金を加える形が最も多く見られます。

不動産管理会社・賃貸管理会社の価格を最も左右するのは「管理受託契約が続くか（解約率の低さ）」、次に「ストック収益の安定と利益率」です。管理会社は保有資産よりも、管理料という継続収益で評価される点が特徴です。買い手の値付けはEBITDA3〜5倍や時価純資産を軸にした方法に集約され、1案件あたり中央値4社の買い手がオファーを寄せています。買い手の主役は、管理戸数とオーナーとの関係を面で引き継ぐ同業のロールアップ型です。

そして、自社に実際どんなオファーが届くかは、匿名・無料で確かめられます。まずは相場を見て、気が向いたらオファーを受け取ってみる、その順序で、ご自身のペースで選択肢を広げてみてください。

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