ビルメンテナンス会社・建物管理会社はいくらで売れる？売却相場・成約価格・買い手の顔をデータで解説 - M&Aサクシード

はじめに

「同業のビルメンテナンス会社・建物管理会社が、いくらでM&Aされたのか」気になったことはありませんか。

ビルメンテナンス会社・建物管理会社の評価は、売上高だけでは決まりません。利益、人材の定着、事業の独自性や強み、顧客との契約継続性、そして買い手とのシナジーで変わってきます。同じ売上規模でも、評価が数倍違うことは珍しくありません。

この記事は、売却をすすめるものではありません。会社を続ける・伸ばす・いつか譲る、どの選択肢を考えるにしても、まず「自社が市場でどう見られているか」を知っておくことには意味があります。公開されているM&A成約事例と、M&Aサクシードのプラットフォームに届いた実際のオファーデータをもとに、その見方を解説します。

ビルメンテナンス会社・建物管理会社の相場は「3つの視点」で見える
売上規模別に見るビルメンテナンス会社・建物管理会社の成約価格（公開成約事例ベース）
ビルメンテナンス会社・建物管理会社の価格を最も左右するのは「管理契約が続くか」
買い手の値付けは、ほぼ一つの式に集約される（M&Aサクシードのデータ）
1社あたり中央値3社（参考値）、関心は確実に集まる（M&Aサクシードのデータ）
ビルメンテナンス会社・建物管理会社にオファーする買い手は、どんな会社か（M&Aサクシードのデータ）
ビルメンテナンス会社・建物管理会社の買い手は「管理契約と現場体制を取り込みたい同業・隣接業種」が主役（M&Aサクシードのデータ）
実名で見る成約事例（上場企業の適時開示より）
評価を分ける分岐点は、たった一つ
参考：公的統計から見る評価倍率
では、あなたの会社にはどんな評価がつき、どんなオファーが届くのか
よくある質問
まとめ
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ビルメンテナンス会社・建物管理会社の相場は「3つの視点」で見える

ビルメンテナンス会社・建物管理会社の相場は、①公開されている成約事例での価格水準、②買い手が実際に使う値付け方法、③外部の公的統計によるベンチマークをあわせて見ると立体的に分かります。

見る視点	わかること
① 成約事例での価格水準	上場企業による買収の公開事例では、譲渡額は年商のおよそ0.05〜0.4倍に分布。労働集約型のため、売上倍率よりも利益（EBITDA）で価格が決まる傾向
② 買い手の値付け方法	算定式を示したオファーでは、EBITDA（収益力）に倍率を掛けて手元現金を加える型が中心
③ 外部ベンチマーク	ビルメンテが属する「その他の事業サービス業」の公的統計では、EV/EBITDAの中央値は約8.6倍

売上規模別に見るビルメンテナンス会社・建物管理会社の成約価格（公開成約事例ベース）

まず、上場企業による買収のうち公開されているビルメンテナンス・建物管理関連の成約事例を、売り手の年商規模別に整理しました。ただし件数が限られるため、下表はあくまで目安です。ビルメンテナンス・建物管理は人手をかけて現場を回す労働集約型のため、譲渡額は年商の何倍という見方よりも、利益（EBITDA）の水準で決まる傾向が強いことに注意してください。

売り手の年商	年商に対する譲渡額の倍率（中央）	譲渡額の目安レンジ
3〜5億円	約0.1〜0.2倍	1,400万〜7,600万円
5〜10億円	約0.05倍	3,000万円前後
10〜30億円	約0.1〜0.4倍	1億〜5.4億円

M&Aサクシードのプラットフォームに見られる傾向

• 譲渡理由は「後継者不在」が最も多く、次いで「自社事業の選択と集中」「事業の成長」など

• 所在地は東京がやや多く、買い手・売り手とも都市圏に集まりやすい

• 営業赤字を抱えていても成約に至る例があり、黒字であることは必須条件ではない

当社プラットフォームでの成約例（一部）

事業の特徴	年商規模	成約額の目安
施設メンテナンス	1,000万〜5,000万円	約3,700万円
排水管洗浄	1億〜2.5億円	約1.4億円
ビル清掃	2.5億〜5億円	約1.2億円
ビル管理	2.5億〜5億円	約7,000万円

ビルメンテナンス会社・建物管理会社の価格を最も左右するのは「管理契約が続くか」

結論：ビルメンテナンス会社・建物管理会社の価格を決める大きな要素は、売上規模ではなく「管理契約が買収後も続くか」です。毎月の管理料が積み上がるストック型のビジネスであり、買い手が気にするのは契約と現場の人手が買収後も残るかだからです。

評価要素には序列があります。同じ要素でも、価格への効き方は同じではありません。

順位	評価要素	影響度	なぜそうなるか
1	管理契約のストック性・更新率（毎月課金される管理料の積み上がり、長期契約・更新の実績）	◎ 最重要	継続課金の管理契約こそが事業の中身。買い手が気にするのは、買収後も契約が続き解約されないか。ここが価格の土台
2	営業利益（EBITDA）と契約単価	◎ 重要	買い手はEBITDAを基準に値付けする。適正な契約単価で利益が残っているほど、素直に評価が上がる
3	現場作業員の確保・定着（清掃・設備管理スタッフの採用力と離職率、有資格者の在籍）	○	人手が回らなければ契約を維持できない。作業員が確保・定着している体制は、契約の継続性を支え評価される
4	エリアの物件密度・大口顧客の継続性（受け持つ物件の集積、特定顧客への依存度、代表非依存）	○	物件が近接して集まっていると巡回効率が高い。一方で特定の大口1社への依存や代表個人への集中は、引き継ぎリスクとして減点される
—	売上の大きさ（単体）	△ 効きにくい	売上が大きくても、低単価の下請中心で利益が薄いと評価は伸びない

つまり、価格を上げたいなら順番があります。まず「管理契約が続き、現場の人手が引き継げる状態」を作り、特定の大口顧客や代表個人への依存を減らす。次に「利益を残す」。売上を追うのはその後です。

買い手の値付けは、ほぼ一つの式に集約される（M&Aサクシードのデータ）

結論：ビルメンテナンス会社・建物管理会社のオファーでは、買い手の多くがEBITDA（収益力）に倍率を掛けて手元現金を加える型で値付けしています。算定方法に大きなばらつきはなく、共通して利益を見ています。

M&Aサクシードのビルメンテナンス・建物管理関連案件に届いたオファーで、買い手が提示した算定方法を集計すると、最も多いのはEBITDA倍率に手元現金を加える型でした。残りの方法も、EBITDAか純資産を軸にした変種にすぎません。

買い手が提示する算定方法（多い順）	位置づけ
EBITDA × 3〜5倍＋手元現金（ネットキャッシュ）	標準形。これが基準と考えてよい
EBITDA × 数倍（手元現金を分けない形も）	上記の変種。収益力そのもので評価
時価純資産＋ EBITDA × 倍率	資産価値に、のれん（収益力）を加算する方法
純資産＋営業利益の数年分	上記の変種。資産＋のれん（営業利益◯年分）
その他（案件の個別事情に応じた算定）	上記の型に当てはまらない個別の提示も一定数

具体的にイメージすると

EBITDAが5,000万円なら、3〜5倍で1.5億〜2.5億円。これに手元現金（ネットキャッシュ）を上乗せした金額が、オファーの初期レンジの土台になります。ここに純資産や、買い手とのシナジーが加味されます。

ここからいえることはシンプルです。価格を上げるいちばん直接的な方法は「利益（EBITDA）を厚くし、手元現金を残しておくこと」。逆に、節税のために利益を圧縮していると、その分だけ評価も下がります。

1社あたり中央値3社（参考値）、関心は確実に集まる（M&Aサクシードのデータ）

結論：「うちのようなビルメンテ会社に買い手なんてつくのか」という心配は、データを見ると小さいといえます。ビルメンテナンス・建物管理関連の案件にも、複数の買い手がオファーを寄せています。

M&Aサクシードのビルメンテナンス・建物管理関連の案件データでは、1案件あたり中央値で3社、多いケースでは13社の買い手がオファーを寄せています。ただし集計できた案件数が限られるため、これらの数値はあくまで参考値です。オファーの社数そのものよりも、関心を持ちうる買い手が幅広く存在することの目安としてご覧ください。

1案件あたりのオファー買い手数	実績（M&Aサクシード）
中央値	3社（参考値）
平均	約5.2社（参考値）
最も多かった案件	13社

案件数が限られるため社数の断定は避けますが、関心を持ちうる買い手候補はビルメンテナンス・建物管理関連でおよそ120社が登録しており、複数の買い手が同時に関心を示す状況は珍しくありません。まずは「自社にどんな買い手が、何社くらい関心を持つか」を知るところからで十分です。

市場に出ているビルメンテナンス会社・建物管理会社の売り案件は多いのか、少ないのか

次に、売り手側の供給を見てみましょう。ビルメンテナンス会社・建物管理会社関連の売り案件は市場に約20件あり、案件の流通は安定して続いています。

買い手側は、前述のとおり1案件あたり中央値3社がオファーを出しています。供給と需要が釣り合った、いわば「実力勝負」の市場です。案件が珍しくないぶん、買い手は事業内容を見て選別します。強みが伝わる形で情報を整理できるかどうかが、オファーの数と条件を分けます。

もう一つ、交渉の環境として知っておきたい点があります。M&Aサクシードのようなプラットフォームでは、複数の買い手が同時に案件を検討するため、比較できるオファーを同じ期間に集めやすくなります。相対で1社と向き合うのではなく、複数のオファーを並べて比較しながら進められる状態です。オファーが複数並ぶと、買い手も他社と比較されていることを前提に条件を出すため、価格だけでなく、社名・屋号の存続や従業員の雇用継続といった条件面でも、売り手の希望をのんでもらいやすくなります。

ちなみに、市場に出ている案件の譲渡理由では「後継者不在」が目立ちます。売却は特別な会社だけの選択肢ではない、ということの表れといえるでしょう。

ビルメンテナンス会社・建物管理会社にオファーする買い手は、どんな会社か（M&Aサクシードのデータ）

実際にオファーを寄せた買い手のプロフィールを集計すると、買い手像はかなり具体的に見えてきます（案件数が限られるため、大きな傾向として控えめにご覧ください）。

買い手の属性	実際の傾向
売上規模	100億円以上が最多。一方で1億〜5億円規模の買い手も一定数おり、規模の幅は広い
M&A経験	約67％が「M&A経験あり」。買い慣れた買い手が中心
上場/非上場	大半が非上場。東証プライム・スタンダードの上場企業も含まれる
エリア	東京がやや多く、大阪・愛知など都市圏が続く
業種	同業のビルメンテ・建物管理のほか、不動産・マンション管理、警備、施設管理系など、管理契約と現場体制を取り込みたい買い手が中心

ビルメンテナンス会社・建物管理会社の買い手は「管理契約と現場体制を取り込みたい同業・隣接業種」が主役（M&Aサクシードのデータ）

結論：ビルメンテナンス会社・建物管理会社の買い手で最も存在感があるのは、「管理契約と現場の作業員をまとめて取り込みたい同業のビルメンテ・建物管理、および不動産・警備などの隣接業種」です。人手の採用が難しいいま、契約と作業員を面で確保できることが大きな動機だからです。

買い手は4タイプに分かれますが、出現頻度もスピードも価格の出し方も同じではありません。実名の事例とあわせて、重みづけして見ます。

買い手タイプ	位置づけ	実名の例（売上規模）	売り手から見た特徴
同業のビルメンテ・建物管理（ロールアップ型）	◎ 主役候補	東急コミュニティー（不動産・建物管理の大手）／いちごグループホールディングス（連続買収）	管理契約・作業員・エリアの物件をまとめて引き継ぎやすく、雇用が継続されやすい
不動産・マンション管理系の事業会社	○ 提案の幅を拡大	いちごグループホールディングス（835億）	保有・管理する物件に清掃・設備管理機能を取り込み、管理サービスを内製化・拡充
警備・施設管理など隣接サービス業	○ 総合ファシリティ化	共栄セキュリティーサービス（101億）	警備と清掃・設備管理を組み合わせ、建物の総合管理サービスへ広げる
異業種・投資ファンド	△ 条件次第	アエリア（IT系グループ、191億）など	安定収益事業として取り込む、または成長投資・グループ化の起点とする

つまり「同業に安く買われるのでは」という心配は実態と逆です。買い手は管理契約と現場の作業員、エリアの物件をまとめて引き継ぎたいからこそ、雇用と事業の継続を前提に手を挙げてきます。自社の強みをどの買い手が最も評価するかで、条件は変わってきます。

実名で見る成約事例（上場企業の適時開示より）

買い手・売り手ともに公表されている成約事例です。「どんな会社が、いくらで、なぜ評価されたか」の具体像としてご覧ください。

売り手の事業	売り手売上	買い手（売上規模）	譲渡額	評価の軸
清掃・設備保守・施設警備を手がけるビル管理会社（第一ビルサービス）	約13.5億	東急コミュニティー（1兆1,503億）	5.44億	マンション管理・ビル管理の強化
清掃・設備点検・警備を手がける総合管理会社（クラフトコーポレーション）	約40.1億	GFA（11.1億）	5.0億	組織力の高さと収益の安定性を評価
建築物の総合管理・消防設備保守・建物清掃（日米ビルサービス）	約3.3億	いちごグループホールディングス（835.8億）	0.76億	戦略的M&Aによる管理事業の積み上げ
総合ビルメンテナンス（清掃・設備管理・消防設備保守等）（ミヤマ）	約6.5億	シーズメン（51.1億）	0.3億	外部環境に左右されにくい安定収益事業の取り込み

評価を分ける分岐点は、たった一つ

結論：高く評価される会社と、伸びない会社を分けるのは、つきつめると一つの問い「あなたが手を離しても、管理契約と現場の作業員は残るか」です。

買い手の頭にあるのは、買収後の心配です。「買った後に管理契約が解約されないか」「清掃や設備管理の作業員が辞めて現場が回らなくならないか」「代表がいなくなって顧客対応や採用が回らなくならないか」。この心配を小さくする要素は価格を押し上げ、大きくする要素は価格を下げます。

同じ年商規模でも、評価には差が出ます。

価格を押し上げる（買い手の不安を消す）	価格を下げる（買い手の不安を増やす）
◎ 長期の管理契約が積み上がり、更新率が高く解約が少ない	◎ 単発・短期の受注が中心で、契約の継続性が読みにくい
◎ 清掃・設備管理の作業員が確保・定着し、買収後も現場が回る見込みが高い	◎ 作業員の高齢化・離職が進み、人手が維持される見込みが弱い
◎ 代表が抜けても顧客対応・採用・現場管理が回る	◎ 代表個人に営業・顧客対応・採用が集中している
○ 受け持つ物件がエリアに集積し、巡回効率が高い／顧客が分散している	○ 特定の大口顧客1社に売上が偏り、契約終了の影響が大きい
○ 契約書・原価・労務・財務情報が整理され、利益が継続的に出ている	△ 必要資料が整理されておらず、利益が薄い

最初の3行（◎）が決定的です。「管理契約が続くか」「作業員が残るか」「代表に依存していないか」ここを整えるだけで、同じ業績でも評価は変わってきます。

※ 当社の成約事例・買い手の取得理由から見られる傾向の整理です。依存度や更新率などの具体的な閾値は個社ごとに異なります。

参考：公的統計から見る評価倍率

外部の裏付けとして、登録支援機関の中小M&A実績にもとづく公的統計を参照します。ビルメンテナンス・建物管理が属する「その他の事業サービス業」の値を示します。

参照業種（件数）	指標	第1四分位	中央値	第3四分位
その他の事業サービス業（52件）	EV/EBITDA	3.5倍	8.6倍	20.8倍
その他の事業サービス業（54件）	PER	8.3倍	14.2倍	30.6倍

では、あなたの会社にはどんな評価がつき、どんなオファーが届くのか

相場を見たら、次は「自社に実際どんなオファーが届くか」を確かめてみることもできます。

M&Aサクシードでは、相場を見たあと、気が向いたら試しにプラットフォームの会員企業からオファーを受け取ってみることができます。ここまでの相場の確認も、オファーの受け取りも、無料でご利用いただけます。

オファーを受け取るだけなら、契約は不要・決算書などの書類提出も不要・（オファー相手の企業に対して）会社名は匿名のままで利用できます。

「売却すると決めてから動く」のではなく、「オファーを見てから、どうするかを考える」という順序で進められます。

届くオファーには、「いくらで」だけでなく、次のような内容まで含めることができます。

• なぜ自社に関心があるのか（買い手の狙い・シナジー）

• 連帯保証はどうなるか

• 従業員はどうなるか（雇用の継続）

• 自分はいつまで経営に関わるか（引き継ぎ期間）

受け取れるオファーの一例

実際のオファーは、たとえば次のような形で届きます。

会社名	株式会社サクシードテック ※本記事用のサンプル表記
本社所在地	東京都
事業内容	首都圏を中心に事業を展開し、ビルメンテナンス会社・建物管理会社との連携・取り込みに注力する企業。
売上高 / 従業員	100億円以上／ 1,001名以上
上場区分 / M&A実績	非上場／ 2〜5案件
関心を持った背景	弊社は人材・体制の強化を経営課題としており、貴社が強みとする領域は、まさに弊社が探し求めていた領域です。同エリアの営業・調達基盤と組み合わせることで強いシナジーが見込まれます。ぜひ早期に秘密保持契約を締結し、責任者同士の面談の機会を頂戴できれば幸いです。
買収金額の算定方法	EBITDAの3〜5倍＋手元現金（ネットキャッシュ）。対象会社の収益性をベースに株式評価。詳細はデューデリジェンスを通じて検討。
経営者の処遇	売り主様のご意向を全面的に尊重。従業員・取引先へのスムーズな承継のため、数ヶ月〜半年程度の引き継ぎ期間（顧問等）をご相談。形態は状況に合わせ柔軟に。
連帯保証の解除時期	クロージング時までに金融機関と調整し、前オーナー様の連帯保証を全て解除することを前提。

匿名なのはあなたの会社の社名だけ。オファーを送る買い手側は、社名・所在地（都道府県）・売上規模・M&A実績まで明かしています。だから「誰が、なぜ、いくらで」を確認したうえで、進めるかどうかを判断できます。

良いオファーが届いたときだけ、ご自身の判断で次のステップに進めます。もちろん、M&Aプロセスに詳しいM&Aサクシードの担当者と一緒に進めることもできます。

▶ まずは自社に近いビルメンテナンス会社・建物管理会社の相場を見る（無料）
https://ma-succeed.jp/register/direct

▶ 匿名のまま、試しにオファーを受け取ってみる（契約・書類提出不要）
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よくある質問

相場を見たりオファーを受け取るのにお金はかかりますか？

相場の確認も、会員企業からのオファーの受け取りも無料です。契約や決算書の提出も不要で、オファー相手の企業に対しては会社名を匿名のまま利用できます。

売却を決めていなくても使ってよいですか？

問題ありません。むしろ決める前に、同業の相場や届くオファーを見ておくことで、続ける・伸ばす・譲るという選択肢を落ち着いて考えられます。オファーを見てから、どうするかを考える順序で進められます。

ビルメンテナンス会社・建物管理会社は赤字でも対象になりますか？

可能性はあります。買い手は赤字理由、人材の定着、顧客契約、改善余地を確認します。実際に営業赤字でも買い手がついた事例があります。

年商いくらから対象になりますか？

年商だけで決まりません。小規模でも、利益が出ている・顧客契約が安定している・買い手にとって魅力的な人材や資産を抱えている場合は対象になります。

売却価格は売上の何倍ですか？

売上倍率だけで見るのは適切ではありません。買い手のオファーでは、利益（EBITDA）を基準に手元現金を加える形が最も多く見られます。

まとめ

ビルメンテナンス会社・建物管理会社の価格を最も左右するのは「管理契約が続くか」、次に「利益（EBITDA）と契約単価」です。清掃・設備管理の作業員の確保・定着や、エリアの物件密度、大口顧客への依存度も評価に効きます。買い手の値付けはEBITDA倍率＋手元現金が中心で、関連案件には複数の買い手がオファーを寄せています（案件数が限られるため社数は参考値）。買い手の主役は、管理契約と現場体制の引き継ぎを前提に手を挙げる、同業のビルメンテ・建物管理や不動産・警備などの隣接業種です。

そして、自社に実際どんなオファーが届くかは、匿名・無料で確かめられます。まずは相場を見て、気が向いたらオファーを受け取ってみる、その順序で、ご自身のペースで選択肢を広げてみてください。